人口普查背后的樓市:大灣區(qū)人口紅利,樓市迎來新“黃金十年”
第七次人口普查數(shù)據(jù)公布以后,就一直受到人們的熱論。人口變化是經(jīng)濟的晴雨表,也是未來樓市的風(fēng)向標(biāo)。
從樓市上看,人口普查的哪些數(shù)據(jù)會影響到樓市?全國樓市未來的發(fā)展又會是怎樣?
接下來,我會幫大家從人口數(shù)據(jù)出發(fā),分析樓市趨勢,以下這些變化會對你有幫助。
一、人口數(shù)量變化
1.從各地區(qū)看
廣東繼續(xù)成為人口數(shù)量第一大省,人口數(shù)量最大,人口增長最多。
各地區(qū)人口圖
與2010年六普相比,31個省份中,有25個省份人口增加。人口增長較多的5個省份依次為:廣東、浙江、江蘇、山東、河南。
其中廣東增加2170萬人,人口總量達1.26億,是當(dāng)之無愧的全國人口大省。
浙江和江蘇名列第二和第三,分別增加1014萬和608萬人。山東、河南也突出重圍,分別增加了573萬和534萬人。
2.從各區(qū)域看
東部地區(qū)人口為5637萬,所占比重上升2.15%;中部地區(qū)人口為3647萬,所占比重下降0.79%;西部地區(qū)人口為3828萬,所占比重上升0.22%;東北地區(qū)人口為985萬,所占比重下降1.20%。
數(shù)據(jù)對比很明顯:東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達,北上廣深等大城市人口虹吸效應(yīng),再加上江蘇、浙江長三角一帶的經(jīng)濟帶動作用,人口大量向東部地區(qū)聚集。
西部地區(qū),部分省市近幾年發(fā)展較為迅速,像四川、重慶、陜西、新疆、貴州等,經(jīng)濟逐漸發(fā)展,再加上政策的支持,出現(xiàn)了大批人口回流。
反觀中部和東北地區(qū),中部的內(nèi)蒙古和山西人口呈負(fù)增長,湖北、湖南、江西、安徽這幾個省雖有增長,但增長量在全國是倒數(shù)的。
東北地區(qū)人口外流成常態(tài),黑龍江、吉林、遼寧人口嚴(yán)重減少,十年里人口共減少了1097萬。
3.對房地產(chǎn)的影響
人口變化和流動情況,對全國的房地產(chǎn)到底會產(chǎn)生什么影響呢?
雖然全國人口增速放緩,但從人口遷徙流動情況看,人口流動依然活躍,人口的集聚效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。
普查結(jié)果表明,我國流動人口3.76億人,10年間增長了將近70%。從流向上看,人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚,長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,集聚度加大。
這說明經(jīng)濟發(fā)達、政策利好的地區(qū)和城市未來將會涌入更多的人口。
尤其是粵港澳大灣區(qū)和長三角江浙一帶,隨著經(jīng)濟發(fā)展和各項利好政策、搶人戰(zhàn)略,其人口將會越來越多,人口流入這兩個區(qū)域是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
非常值得一提的是,廣東在2019年到2020年的人口增加了1080萬人,而全國增長了1172萬人,廣東基本上貢獻了全國人口增長的90%以上。
還是那句話,房地產(chǎn)長期看人口,未來,人口還將會大量聚集到到長三角、珠三角、成渝城市群,這些區(qū)域的樓市投資潛力還是非常大的。
而人口流出的省份,投資潛力薄弱。像東北三省的樓市基本投資無望,內(nèi)蒙古、山西、甘肅、青海等西北地區(qū),即使是省會,投資潛力也是非常薄弱的。
二、人口年齡分布
七普數(shù)據(jù)顯示:0—14歲人口為25338萬人,占17.95%,上升1.35%;15—59歲人口為89438萬人,占63.35%,下降6.79%;60歲及以上人口為26402萬人,占18.70%,上升5.44%。
這表明,我國人口數(shù)量紅利進入尾聲,人口老齡化逐步加速,勞動力人口減少,少兒人口比重回升,生育政策調(diào)整取得了積極成效。
我們再來看下各省份的人口年齡分布。
老齡化社會的新標(biāo)準(zhǔn)是,65歲以上人口占比超過7%,則意味著進入老齡化社會。
這一比重超過14%,則標(biāo)志著“深度老齡化社會”的到來。超過20%,則稱為“超老齡化社會”。
除西藏外,其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%,其中,12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%,邁入了“深度老齡化社會”。
包括,天津、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、重慶、四川。
這意味著這些省份如果仍然保持低出生率,未來必定會邁入超老齡化社會。這對當(dāng)?shù)氐臉鞘袑⒃斐墒裁从绊懩兀?/p>
人口老齡化持續(xù)加重,意味著有購房需求的人群逐漸減少,同時也給還房貸的年輕人帶來贍養(yǎng)老人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場購買力下降。再加上新出生人口不斷減少,人口紅利將會逐漸消失,將會嚴(yán)重影響樓市的發(fā)展。
在全國老齡化加速的情況下,廣東成為了一股清流,人口數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)是比較好的。
廣東65歲以上人口只占了8.58%,而反觀其他城市如上海16.28%、北京13.3%、江蘇16.2%、四川16.93,這些城市人口增量雖然還可以,但人口老齡化程度要比廣東嚴(yán)重的多。
廣東15—59歲的勞動力人口占比68.8%,是全國最高的。大量的勞動力人口會使城市保持在活躍的狀態(tài),而且廣東未來人口還會繼續(xù)增長,人口素質(zhì)不斷提高,人口紅利的優(yōu)勢仍然長期存在。
如此看來,與長三角相比,大灣區(qū)的人口結(jié)構(gòu)是全國最年輕的,其經(jīng)濟發(fā)展的潛力是最大的,毫無疑問會進一步帶動樓市的發(fā)展。
三、城鄉(xiāng)人口比重
從人口分布看,近10年間,中國常住人口城鎮(zhèn)化率在突破50%后仍保持快速增長趨勢,還將延續(xù)大規(guī)模的鄉(xiāng)城遷移流動。
2020年,城鎮(zhèn)人口約9個億,農(nóng)村人口5個億。常住人口城鎮(zhèn)化率達63.9%,相較于六普時的49.7%,上升了14.2%。
不過,這些數(shù)據(jù)是統(tǒng)計的是城市常住人口,按照戶籍來統(tǒng)計,普查數(shù)據(jù)顯示,戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為45.4%。
一個城市的城鎮(zhèn)化,與房地產(chǎn)息息相關(guān)。城鎮(zhèn)化又將怎樣影響到樓市呢?
我們常常將城鎮(zhèn)化率70%作為一個分水嶺,當(dāng)城鎮(zhèn)化達到70%左右的時候,房地產(chǎn)行業(yè)將會走下坡路,而大部分房企也將會被淘汰。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的普查公告指出:
從發(fā)達國家城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律看,中國當(dāng)前仍然處于城鎮(zhèn)化率有潛力,且以較快速度提升的發(fā)展機遇期,到2035年,我國城市化率預(yù)計將達到70%以上。
所以長遠(yuǎn)看來,我國的房地產(chǎn)還有14、15年左右的投資發(fā)展機遇。
而到了2035年以后,樓市發(fā)展將會開始放緩,再過十年可能就會停滯、甚至是倒退。
四、戶均人口
家庭戶是指以家庭成員關(guān)系為主、居住一處共同生活的人組成的戶。我國家庭戶人口規(guī)模持續(xù)下降,七普數(shù)據(jù)顯示,平均每個家庭戶的人口為2.62人,比2010年六普的3.10人減少0.48人。
戶均人口竟然跌破了3,為什么?又會給樓市帶來什么影響?
原因有以下幾點:我國人口流動日趨頻繁,越來越多的年輕人離開家獨自生活;單身獨居人數(shù)逐漸上升;受觀念影響人們選擇婚后獨立居住,等等。
戶均人口直接影響著樓市的需求量和戶型選擇。
首先,戶均人口下降反映出家庭戶數(shù)增長,人們始終對房子有新的需求,對房地產(chǎn)是利好的。
其次,房子的居住人數(shù)下降,小戶型更受歡迎。單身人群、夫妻二人傾向于購買六七十平的房子,有些老人養(yǎng)老也是考慮小戶型。
還有一點比較有意思,四房大戶型的購買數(shù)量近來呈上升趨勢,這是因為“二孩”生育率明顯提升,0-14歲少兒人口數(shù)量比2010年增加了3092萬人,比重上升了1.35%。對于二孩家庭來說,大戶型顯然是剛需。
總結(jié):人口數(shù)量、人口流動情況、人口年齡分布、城鎮(zhèn)化是對樓市影響較大的幾個因素,我國人口雖然增速放緩,但人口流動依然活躍,流動就意味著市場,未來的樓市還是有很大發(fā)展空間的。