第七次人口普查數(shù)據(jù)公布以后，就一直受到人們的熱論。人口變化是經(jīng)濟的晴雨表，也是未來樓市的風(fēng)向標(biāo)。

從樓市上看，人口普查的哪些數(shù)據(jù)會影響到樓市？全國樓市未來的發(fā)展又會是怎樣？

接下來，我會幫大家從人口數(shù)據(jù)出發(fā)，分析樓市趨勢，以下這些變化會對你有幫助。

一、人口數(shù)量變化

1.從各地區(qū)看

廣東繼續(xù)成為人口數(shù)量第一大省，人口數(shù)量最大，人口增長最多。

各地區(qū)人口圖

與2010年六普相比，31個省份中，有25個省份人口增加。人口增長較多的5個省份依次為：廣東、浙江、江蘇、山東、河南。

其中廣東增加2170萬人，人口總量達1.26億，是當(dāng)之無愧的全國人口大省。

浙江和江蘇名列第二和第三，分別增加1014萬和608萬人。山東、河南也突出重圍，分別增加了573萬和534萬人。

2.從各區(qū)域看

東部地區(qū)人口為5637萬，所占比重上升2.15%；中部地區(qū)人口為3647萬，所占比重下降0.79%；西部地區(qū)人口為3828萬，所占比重上升0.22%；東北地區(qū)人口為985萬，所占比重下降1.20%。

數(shù)據(jù)對比很明顯：東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，北上廣深等大城市人口虹吸效應(yīng)，再加上江蘇、浙江長三角一帶的經(jīng)濟帶動作用，人口大量向東部地區(qū)聚集。

西部地區(qū)，部分省市近幾年發(fā)展較為迅速，像四川、重慶、陜西、新疆、貴州等，經(jīng)濟逐漸發(fā)展，再加上政策的支持，出現(xiàn)了大批人口回流。

反觀中部和東北地區(qū)，中部的內(nèi)蒙古和山西人口呈負(fù)增長，湖北、湖南、江西、安徽這幾個省雖有增長，但增長量在全國是倒數(shù)的。

東北地區(qū)人口外流成常態(tài)，黑龍江、吉林、遼寧人口嚴(yán)重減少，十年里人口共減少了1097萬。

3.對房地產(chǎn)的影響

人口變化和流動情況，對全國的房地產(chǎn)到底會產(chǎn)生什么影響呢？

雖然全國人口增速放緩，但從人口遷徙流動情況看，人口流動依然活躍，人口的集聚效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。

普查結(jié)果表明，我國流動人口3.76億人，10年間增長了將近70%。從流向上看，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。

這說明經(jīng)濟發(fā)達、政策利好的地區(qū)和城市未來將會涌入更多的人口。

尤其是粵港澳大灣區(qū)和長三角江浙一帶，隨著經(jīng)濟發(fā)展和各項利好政策、搶人戰(zhàn)略，其人口將會越來越多，人口流入這兩個區(qū)域是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

非常值得一提的是，廣東在2019年到2020年的人口增加了1080萬人，而全國增長了1172萬人，廣東基本上貢獻了全國人口增長的90%以上。

還是那句話，房地產(chǎn)長期看人口，未來，人口還將會大量聚集到到長三角、珠三角、成渝城市群，這些區(qū)域的樓市投資潛力還是非常大的。

而人口流出的省份，投資潛力薄弱。像東北三省的樓市基本投資無望，內(nèi)蒙古、山西、甘肅、青海等西北地區(qū)，即使是省會，投資潛力也是非常薄弱的。

二、人口年齡分布

七普數(shù)據(jù)顯示：0—14歲人口為25338萬人，占17.95%，上升1.35%；15—59歲人口為89438萬人，占63.35%，下降6.79%；60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%，上升5.44%。

這表明，我國人口數(shù)量紅利進入尾聲，人口老齡化逐步加速，勞動力人口減少，少兒人口比重回升，生育政策調(diào)整取得了積極成效。

我們再來看下各省份的人口年齡分布。

老齡化社會的新標(biāo)準(zhǔn)是，65歲以上人口占比超過7%，則意味著進入老齡化社會。

這一比重超過14%，則標(biāo)志著“深度老齡化社會”的到來。超過20%，則稱為“超老齡化社會”。

除西藏外，其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%，其中，12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%，邁入了“深度老齡化社會”。

包括，天津、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、重慶、四川。

這意味著這些省份如果仍然保持低出生率，未來必定會邁入超老齡化社會。這對當(dāng)?shù)氐臉鞘袑⒃斐墒裁从绊懩兀?/p>

人口老齡化持續(xù)加重，意味著有購房需求的人群逐漸減少，同時也給還房貸的年輕人帶來贍養(yǎng)老人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場購買力下降。再加上新出生人口不斷減少，人口紅利將會逐漸消失，將會嚴(yán)重影響樓市的發(fā)展。

在全國老齡化加速的情況下，廣東成為了一股清流，人口數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)是比較好的。

廣東65歲以上人口只占了8.58%，而反觀其他城市如上海16.28%、北京13.3%、江蘇16.2%、四川16.93，這些城市人口增量雖然還可以，但人口老齡化程度要比廣東嚴(yán)重的多。

廣東15—59歲的勞動力人口占比68.8%，是全國最高的。大量的勞動力人口會使城市保持在活躍的狀態(tài)，而且廣東未來人口還會繼續(xù)增長，人口素質(zhì)不斷提高，人口紅利的優(yōu)勢仍然長期存在。

如此看來，與長三角相比，大灣區(qū)的人口結(jié)構(gòu)是全國最年輕的，其經(jīng)濟發(fā)展的潛力是最大的，毫無疑問會進一步帶動樓市的發(fā)展。

三、城鄉(xiāng)人口比重

從人口分布看，近10年間，中國常住人口城鎮(zhèn)化率在突破50％后仍保持快速增長趨勢，還將延續(xù)大規(guī)模的鄉(xiāng)城遷移流動。

2020年，城鎮(zhèn)人口約9個億，農(nóng)村人口5個億。常住人口城鎮(zhèn)化率達63.9％，相較于六普時的49.7％，上升了14.2%。

不過，這些數(shù)據(jù)是統(tǒng)計的是城市常住人口，按照戶籍來統(tǒng)計，普查數(shù)據(jù)顯示，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為45.4%。

一個城市的城鎮(zhèn)化，與房地產(chǎn)息息相關(guān)。城鎮(zhèn)化又將怎樣影響到樓市呢？

我們常常將城鎮(zhèn)化率70%作為一個分水嶺，當(dāng)城鎮(zhèn)化達到70%左右的時候，房地產(chǎn)行業(yè)將會走下坡路，而大部分房企也將會被淘汰。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的普查公告指出：

從發(fā)達國家城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律看，中國當(dāng)前仍然處于城鎮(zhèn)化率有潛力，且以較快速度提升的發(fā)展機遇期，到2035年，我國城市化率預(yù)計將達到70%以上。

所以長遠(yuǎn)看來，我國的房地產(chǎn)還有14、15年左右的投資發(fā)展機遇。

而到了2035年以后，樓市發(fā)展將會開始放緩，再過十年可能就會停滯、甚至是倒退。

四、戶均人口

家庭戶是指以家庭成員關(guān)系為主、居住一處共同生活的人組成的戶。我國家庭戶人口規(guī)模持續(xù)下降，七普數(shù)據(jù)顯示，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年六普的3.10人減少0.48人。

戶均人口竟然跌破了3，為什么？又會給樓市帶來什么影響？

原因有以下幾點：我國人口流動日趨頻繁，越來越多的年輕人離開家獨自生活；單身獨居人數(shù)逐漸上升；受觀念影響人們選擇婚后獨立居住，等等。

戶均人口直接影響著樓市的需求量和戶型選擇。

首先，戶均人口下降反映出家庭戶數(shù)增長，人們始終對房子有新的需求，對房地產(chǎn)是利好的。

其次，房子的居住人數(shù)下降，小戶型更受歡迎。單身人群、夫妻二人傾向于購買六七十平的房子，有些老人養(yǎng)老也是考慮小戶型。

還有一點比較有意思，四房大戶型的購買數(shù)量近來呈上升趨勢，這是因為“二孩”生育率明顯提升，0-14歲少兒人口數(shù)量比2010年增加了3092萬人，比重上升了1.35%。對于二孩家庭來說，大戶型顯然是剛需。

總結(jié)：人口數(shù)量、人口流動情況、人口年齡分布、城鎮(zhèn)化是對樓市影響較大的幾個因素，我國人口雖然增速放緩，但人口流動依然活躍，流動就意味著市場，未來的樓市還是有很大發(fā)展空間的。