近年來我國房地產市場發(fā)展迅速，資金密集型的行業(yè)特征決定了房地產業(yè)對于金融業(yè)的高度依賴。房地產業(yè)從投資拿地到開工建設，再到成屋銷售一般需要2~3年的建設周期，整個過程需要投入大量資金，形成了開發(fā)建設的資金密集型特征。商業(yè)運營環(huán)節(jié)在我國是典型的資金密集型特征，一般商業(yè)運營物業(yè)為自己投資開發(fā)建設后持有或者直接購買的方式，也需要投入大量資金，回報期比銷售型物業(yè)更長。

從房地產消費端來看，購買不動產房屋也需要大量資金投入，一般居民購房會耗費家庭大部分的儲蓄，因此，房地產消費端也具備典型的資金密集型特征。資金密集型特征決定了房地產業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的大力支持，需要金融制度的與時俱進，同步創(chuàng)新。兩者相互融合促進，形成了事實上的房地產金融業(yè)。但是，房地產相關的金融制度和產品落后于房地產業(yè)本身的發(fā)展。

房地產金融具體業(yè)務包括房地產企業(yè)存貸款、生產性開發(fā)貸款、證券（股票、債券）融資、住房消費信貸（住房抵押貸款）、住房公積金、房地產保險、房地產信托及房地產證券化等方面的資金融通活動（李海濤，2013).從房地產金融定義來看，我國房地產金融市場基本能夠涵蓋自身定義涉及的各個方面。

但是，房地產金融相關的制度卻滯后于市場發(fā)展的趨勢，主要體現(xiàn)在：（一）融資結構失衡，以間接融資為主，主要依靠銀行機構經過房地產市場近20年的快速發(fā)展，我國建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系。從房地產貸款余額來看（見表3. 16),1998-2018年，我國房地產業(yè)貸款余額由3160億元增加到387000億元，20年間增長了121. 5倍，年均復合增長率為27. 12%,同期金融機構貸款余額年均復合增長率僅為14. 4%.

房地產貸款余額占金融機構貸款余額的比例也從3. 65%增長到28. 39%.其中，個人購房貸款是銀行比較重要的貸款，其占房地產貸款的比例從1998年的13. 48%增長到2018年的66. 54%.20年間個人購房貸款規(guī)模增長了603倍，年均復合增長率達到37. 7%,每年增速比房地產行業(yè)貸款增速高9. 31個百分點，比金融機構貸款規(guī)模增速高23. 3個百分點。從房企開發(fā)資金來源來看（見表3. 17),截至2019年6月，國內貸款（主要是國內銀行貸款）、利用外資、自籌資金和其他資金（主要是定金、預收款和按揭貸款構成）占比分別為15. 69%、0. 05%、31. 46%和52. 80%.根據中國人民銀行報告披露，①自籌資金中70%左右來自銀行，定金和預收款中30%來自銀行。粗略估算，大約55%左右的資金來自銀行。數據表明我國房企融資是以間接融資為主。

（二）房地產資產證券化發(fā)展緩慢房地產資產證券化是指將流動性較差但未來能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產資產，通過一系列結構性重組，并實施相應的信用增級，從而將房地產資產未來的現(xiàn)金流轉化成具備一定信用等級并可以在市場流通的金融產品的過程。我國房地產市場以間接融資為主導的融資模式也反映了房地產金融制度發(fā)展較慢，尤其是在房地產資產證券化方面。2014年房地產資產證券化規(guī)模①僅為213. 19億元，2015年達到567. 72億元，2016年以后房地產資產證券化進入快速發(fā)展階段，達到2240. 82億元。2018年快速增長達到8658. 4億元，2019年1-7月規(guī)模達到3840. 26億元，同比增長15. 51%.