一． 行業(yè)形勢：

這十幾年，中國房價(jià)的不斷飛漲，讓勇敢炒房的人都發(fā)了財(cái)，命運(yùn)從此改變。而猶豫不決，沒有買房的人則后悔不已。近幾年來，傳統(tǒng)行業(yè)陷入低迷，不斷受到新興行業(yè)的沖擊，賺錢變得愈加艱難。房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一枝獨(dú)秀，任何人只要隨意買套房，尤其是在一二線城市，所賺的錢都抵得上普通人上班十年以上。當(dāng)前的中國，相信沒有任何一個(gè)行業(yè)能比房地產(chǎn)更能受到所有人的共同關(guān)注了，全國各地都興起了搶房熱、買房潮。在房價(jià)已經(jīng)高企的今天，一套房子的價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)遠(yuǎn)超上班族的購買力了。而2016年以來中國推出了史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年更是大力發(fā)展長租房，這讓原本想買房的人又不知所措了。在這個(gè)特殊的時(shí)期，房地產(chǎn)今后會(huì)如何發(fā)展呢？相信這是大家都非常希望去了解的。

要了解一個(gè)行業(yè)的未來發(fā)展，最好的方式之一就是去了解這個(gè)行業(yè)的歷史，了解其它國家走過的路。通過回顧歷史、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)規(guī)律，從而推測行業(yè)的未來趨勢。所以要了解中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展，那就先回顧和總結(jié)下國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。

縱觀美國百年房價(jià)走勢，始終穩(wěn)中有升，年平均增長率約為3%，略高于通脹率2.8%。房價(jià)漲幅超過100%的時(shí)間段總共有三次，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。房價(jià)大幅下跌的時(shí)間段只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年金融危機(jī)前后，累積跌幅達(dá)33%。美國人均GDP于1942年突破1000美元。從中可以看出，當(dāng)美國人均GDP超過1000美元之后，出現(xiàn)了三次長達(dá)十幾年的大漲，而只出現(xiàn)了一次房價(jià)較大的跌幅，還是發(fā)生在百年一遇的金融危機(jī)時(shí)期。整體來說，美國房價(jià)走勢相對穩(wěn)定，波動(dòng)并不劇烈，總體緩慢上漲。美國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房價(jià)收入比最高不到10。

日本房地產(chǎn)的發(fā)展與美國就不一樣了。從1946年到1951年，日本迎來了戰(zhàn)后第一波嬰兒潮，這為日后的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1955年，日本進(jìn)行體制改革，經(jīng)濟(jì)開始了長達(dá)20年的高速增長。1966年，日本人均GDP突破1000美元。1970年以前，日本房價(jià)緩慢上漲，之后開始快速上漲，受第一次石油危機(jī)的影響，1974年出現(xiàn)短期小幅回調(diào)。隨后繼續(xù)上漲，80年代開始急劇上漲，于1991年達(dá)到頂點(diǎn)后崩盤，經(jīng)歷長期大跌，最大跌幅達(dá)70%，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也持續(xù)衰退了20多年?？梢钥闯觯毡痉績r(jià)大幅上漲是從人均GDP突破1000美元之后才開始的。第一次上漲從1955年到1974年，20年漲44倍。第二次上漲從1974年到1991年，近18年漲約5倍。當(dāng)然，兩次上漲的情況并不相同。第一次是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)高速增長，GDP年均增長率9.3%；快速城市化，從1955年的56.1%到1975年的75.91%的城市化率；日本適齡購房人群正處于高峰期，人口剛步入老齡化社會(huì)。第二次經(jīng)濟(jì)中速增長，GDP年均增長率約3.7%；城市化已經(jīng)接近尾聲，從1975年的75.91%到1990年的77.4%的城市化率；同時(shí)日本20-50歲主力購房人群1991年前后正好迎來大拐點(diǎn)，適齡購房人口數(shù)量大幅快速下降，人口嚴(yán)重老齡化。1991年后，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低速增長期，GDP年均增長率1%左右。整個(gè)日本房地產(chǎn)發(fā)展過程中，以房價(jià)最貴的東京為例，房價(jià)收入比最高是18倍，平均10倍。

美國和日本的經(jīng)濟(jì)起飛早于中國幾十年，并且存在國情的不同，房地產(chǎn)的發(fā)展對中國的借鑒意義仍然需要考量。那么中國香港就應(yīng)該更具備參考價(jià)值了，而且中國房地產(chǎn)的發(fā)展正是參考的香港模式。香港房地產(chǎn)萌芽于二戰(zhàn)之前，在1997年之前，房價(jià)整體處于上升趨勢，期間有約5次較大調(diào)整，如1965-1968年，1973-1976年，1982-1984年，1989-1990年，1994-1995年。除了1965-1968年跌幅超過80%，其它的跌幅都在30%左右。1971年香港人均GDP超過1000美元，此后香港房價(jià)漲幅加大，但房價(jià)大幅上漲是在1985年后開始的。從1980年到1997年近18年，香港房價(jià)大漲了8-9倍，當(dāng)然期間也有調(diào)整。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，香港房價(jià)達(dá)到頂峰之后持續(xù)大跌到2003年，跌幅約70%。之后又是十多年的上漲，已經(jīng)超過了1997年的高點(diǎn)。支持香港房價(jià)幾十年來持續(xù)上漲的很大原因就是，香港人口大幅增長，從1946年人口60萬，到1979年人口500萬，到現(xiàn)在的730萬。經(jīng)濟(jì)超高速增長，1970-1997年間，香港年均GDP增長率高達(dá)10%以上。1997年之后進(jìn)入中低速增長時(shí)期。
美國，日本，香港的房價(jià)長達(dá)幾十年以上的上漲，期間出現(xiàn)了多次小幅調(diào)整。較大的30%左右的調(diào)整美國只出現(xiàn)了2次，日本出現(xiàn)了一次，香港較多，出現(xiàn)了6次左右。雖然三個(gè)國家的房地產(chǎn)發(fā)展不盡相同，但是仍然有不少共同之處。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國家的人均GDP達(dá)到800-1000美元時(shí)，房地產(chǎn)開始起步；達(dá)到3000美元時(shí)，開始加速；達(dá)到7000美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定增長期；達(dá)到13000左右美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期，之后會(huì)慢慢從高峰開始回落。當(dāng)城市化率低于70%時(shí)，城市化會(huì)快速發(fā)展；而達(dá)到70%后，會(huì)緩慢增長趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)18年的長周期，大概每18-20年會(huì)有一次較大的調(diào)整。

那么中國房地產(chǎn)發(fā)展又是如何呢？我們先回顧下發(fā)展歷程。

1978年改革開放之前，中國處于高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房由國家主導(dǎo)的建造和分配計(jì)劃模式。當(dāng)時(shí)還沒有房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，人口數(shù)量接近9.63億人，城市化率22%，人均居住面積12平方米。

1978年-1998年，可以說是中國房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)階段。海南，北海等地率先開始了商品房開發(fā)。從91年到93年兩年多，?？诘姆績r(jià)暴漲4-5倍以上，根據(jù)房價(jià)收入比計(jì)算，當(dāng)時(shí)瘋狂程度甚至超過現(xiàn)在的北京。93年-94年國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)厲調(diào)控，使得海南的房地產(chǎn)泡沫瞬間破滅。

1998年底，中國人均GDP達(dá)到800美元，這一年中國取消福利分房制度，啟動(dòng)商品住房制度，中國房地產(chǎn)真正開始起步。2008年，中國人均GDP超過3000美元；2013年底，中國人均GDP接近7000美元，中國房地產(chǎn)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家總結(jié)出的規(guī)律基本契合。

根據(jù)中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程可以總結(jié)出，1978-1998年是中國第一個(gè)房地產(chǎn)周期，持續(xù)20年，房地產(chǎn)試點(diǎn)城市經(jīng)歷了一輪大漲以及隨后的大調(diào)整。1998-2016年是中國房地產(chǎn)大發(fā)展的第二個(gè)周期，房價(jià)持續(xù)上漲，期間2002年，2005年，2008年，2011年，2014年都出現(xiàn)了小幅短期調(diào)整，那是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)除了遵循18年的長周期，還有一個(gè)3-4年的短周期。

18年的房地產(chǎn)長周期和3-4年的短周期在2017-2018剛好重合，所以是否意味著中國房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)行一次小幅短期調(diào)整還是較大調(diào)整呢？

具體會(huì)如何，還需要再詳細(xì)分析下中國當(dāng)前的形勢。中國GDP年均增速，2000-2010年為10%，2011-2015為8%，2015-2020年為6.5%，已經(jīng)從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，但經(jīng)濟(jì)仍然持續(xù)增長中。2016年中國人均GDP達(dá)到8113美元，離13000美元的房地產(chǎn)飽和期還有很大空間；城市化率56.1%，剛好相當(dāng)于日本1955年房地產(chǎn)剛起步時(shí)的城市化水平，離70%以上的城市化率也有不少的上升空間。但中國購房的剛需在2015年前后達(dá)到頂峰，人口早在2000年就開始步入老齡化社會(huì)。對比可以發(fā)現(xiàn)，目前中國的形勢類似于日本1974年的情況。但又有些不同的是，2017年北京，上海等城市的房價(jià)收入比超過了30，而發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展過程中普遍不超過18。目前歐美發(fā)達(dá)國家的房屋空置率基本在3%以內(nèi)，而中國一線城市房屋空置率超過了20%。
據(jù)預(yù)計(jì)，2025年前中國人均GDP可以達(dá)到13000美元以上，2025年中國將進(jìn)入嚴(yán)重老齡化階段，類似于日本1991年的情況。中國人口會(huì)持續(xù)增長到2030年前后，估計(jì)達(dá)到15億左右，然后開始出現(xiàn)負(fù)增長。2030年，中國的城市化率將達(dá)到70%左右。

實(shí)際上，房價(jià)上漲最根本的動(dòng)力在于貨幣超發(fā)。1990年中國GDP是1.87萬億元，廣義貨幣總量M2是1.53萬億元，M2/GDP=0.82。而2016年GDP是74.4萬億元，M2是155萬億元，M2/GDP=2.08。自1990年到2016年，中國GDP增長了近40倍，而M2增長了101倍，GDP年均增速10%左右，M2年均增速16%以上，最高達(dá)37.31%。大部分年份，通貨膨脹率都在3%以內(nèi)，銀行存款利息5%以內(nèi)。

不論是通貨膨脹率，銀行存款利息，還是GDP增速都沒有跑贏M2增速。最終，超發(fā)的貨幣大量流入了房地產(chǎn)導(dǎo)致了房價(jià)的持續(xù)大漲，但是這種局面正在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。2017年中國M2增速降至歷史的低點(diǎn)10%左右，GDP增速降至低點(diǎn)7%以內(nèi)。同時(shí)美國已經(jīng)處于加息周期，并將開始縮減資產(chǎn)負(fù)債表從4.5萬億美元到3萬億美元，這是全球結(jié)束貨幣寬松，進(jìn)入貨幣緊縮的開始，當(dāng)然中國也不會(huì)例外。隨著全球貨幣從寬松走向緊縮，中國房地產(chǎn)沒有了貨幣的基礎(chǔ)，還能保持繼續(xù)上漲的勢頭嗎？

中國房地產(chǎn)正好經(jīng)歷了2個(gè)長周期的發(fā)展，仍然沒有出現(xiàn)過一次30%左右全國范圍的較大調(diào)整。根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以看出，中國房地產(chǎn)至少還有10年以上的發(fā)展，不過在進(jìn)入下一個(gè)長周期之前，出行調(diào)整的可能性是非常大的。除了房地產(chǎn)18年的長周期和3-4年的短周期之外，全球經(jīng)濟(jì)每隔10年會(huì)發(fā)生一次危機(jī)，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期之母，而2017-2018年又正好是10年一次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。天下沒有只漲不跌的房價(jià)，那么中國房價(jià)又能例外嗎？所以中國房地產(chǎn)會(huì)否有多大的調(diào)整，那就拭目以待了。

二． 行業(yè)本質(zhì)：     

房地產(chǎn)是每個(gè)人都離不開的衣食住行的住，本質(zhì)上是給人類提供遮風(fēng)擋雨的場所，所以首先滿足的就是居住屬性。當(dāng)人口不斷增長，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人類有了更多的需求，房地產(chǎn)的商品屬性和金融屬性不斷增強(qiáng)。

三． 行業(yè)創(chuàng)新：  

1. 群體： 建筑工人，造價(jià)師，房產(chǎn)代理，老年人，單身，女性

房地產(chǎn)（泛指房地產(chǎn)和建筑業(yè)）最直接催生的就是建筑工人和造價(jià)師等工作，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)了大量的就業(yè)。就連美國這樣的城市化率超過80%的國家，建筑工人仍然達(dá)到勞動(dòng)力總數(shù)的5%左右，約700萬。而正處于快速城市化的中國，建筑工人數(shù)量更是世界第一，達(dá)到約6000萬。而且，不論是美國，還是中國，建筑工人的收入甚至超過了普通白領(lǐng)。根據(jù)行業(yè)規(guī)律，中國的房地產(chǎn)市場還有10年以上的發(fā)展，所以對建筑工人的需求還是巨大的，但隨著中國老齡化的加劇，工人供給會(huì)不斷減少。機(jī)器人在制造業(yè)逐漸應(yīng)用，尤其是在汽車制造業(yè)已經(jīng)普及，而機(jī)器人的逐漸普及預(yù)計(jì)還得5-10年之后，所以到時(shí)可以彌補(bǔ)工人需求。可見，短期內(nèi)，建筑工人的工作不會(huì)有太大的影響，而中長期看，從業(yè)人數(shù)本身就會(huì)下降，機(jī)器人等科技對建筑工人的就業(yè)更多的是彌補(bǔ)而不是替代。當(dāng)然10年以上長期看，機(jī)器人大面積普及才會(huì)對就業(yè)造成沖擊。

對于造價(jià)師情況未必如此了，隨著人工智能的發(fā)展，造價(jià)師的工作是比較容易規(guī)范化的，所以更容易受人工智能的沖擊。當(dāng)然估計(jì)5年以內(nèi)影響不會(huì)大，但是5-10年之后，情況就不容樂觀了。

從中國城市里面隨處可見的房產(chǎn)中介，就知道房產(chǎn)代理數(shù)量不少。房產(chǎn)代理其實(shí)主要是信息以及擔(dān)保等優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢其實(shí)是很容易被大數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)所取代的，所以房產(chǎn)代理其實(shí)是更容易受到?jīng)_擊的工作，而且不需要5-10年那么長時(shí)間。當(dāng)然，中國目前房地產(chǎn)市場交易以新房為主，隨著城市化的發(fā)展，二手房交易額將會(huì)超過新房，所以房產(chǎn)代理的市場會(huì)不斷增大。不過有理由相信，人工智能和大數(shù)據(jù)的發(fā)展應(yīng)該會(huì)徹底革新房產(chǎn)代理的舊有模式。

中國老齡化的加劇，催生了養(yǎng)老房產(chǎn)的需求。當(dāng)然，歐美，日本等發(fā)達(dá)國家老齡化更加嚴(yán)重，所以房地產(chǎn)的發(fā)展有必要更多的考慮老齡化社會(huì)的需要。讓老齡人能夠更方便，更健康，更舒服，更開心度過老年生活。

單身已經(jīng)成為了一種突出的社會(huì)現(xiàn)象，中國有近2億的單身群體，全國的獨(dú)居人口已從1990年的6％上升為2013年的14.6％，如今有超過5800萬人一個(gè)人生活。而日本到2030年，終身未婚男性比例將增至30％，而女性則增至23％。所以，不論是居住，購物，娛樂等，房地產(chǎn)的發(fā)展也需要更多地考慮單身群體。

因?yàn)橹啬休p女的歷史原因，所以中國的男性數(shù)量是超過女性的，但是在全球范圍內(nèi)來看，世界各國女性數(shù)量其實(shí)都是超過男性的，女性又是消費(fèi)的主力群體。房地產(chǎn)行業(yè)本身似乎并沒有考慮到性別差異，這點(diǎn)不像服裝行業(yè)。估計(jì)這種情況會(huì)有所改變，房地產(chǎn)其實(shí)也可以更多地考慮女性群體的各種需求的，就如美容會(huì)所，月子會(huì)所等都是專為女性準(zhǔn)備的一樣。

2. 場景： 居住，辦公，出差，度假，汽車，養(yǎng)老

房地產(chǎn)首先解決的是居住的需求，商品房市場最先起步。中國是世界工廠，作為第二產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)繼農(nóng)業(yè)之后快速發(fā)展，廠房等工業(yè)地產(chǎn)在沿海城市最先興建。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。用于辦公的寫字樓開始發(fā)展。當(dāng)人民生活水平提高時(shí)，購物娛樂等需求不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)在城市里遍地開花。由于出差外地居住的需要，各種星級(jí)酒店最先出現(xiàn)，隨后快捷酒店，主題酒店等興起。人民生活富裕之后，旅游度假的人群不斷增長，用于度假的旅游地產(chǎn)在全國正如火如荼。除了房屋具備居住的屬性，汽車同樣具備。房屋與汽車的結(jié)合，于是房車就出現(xiàn)了。房車是非常好的進(jìn)行長途旅行的交通工具，在歐美發(fā)達(dá)國家并不少見，而在中國正在起步。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，隨著老齡人口的增多，養(yǎng)老將成為大量家庭必須面對的，養(yǎng)老院等養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展。

房地產(chǎn)每一個(gè)應(yīng)用場景，都催生了相應(yīng)的房地產(chǎn)市場。而每個(gè)細(xì)分市場都是隨著社會(huì)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)并成熟起來的。

3. 行業(yè)： 建筑，家電，酒店，交通，教育，金融

作為非農(nóng)業(yè)人口達(dá)98%以上的美國，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?，目前已經(jīng)形成了寡頭壟斷的格局，美國3大房地產(chǎn)商占有45%的市場。2016年美國房屋交易規(guī)模1萬億美元，90%是二手房，10%是新房。香港則是7-8家房地產(chǎn)商占有80%的市場。相比來說，中國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成規(guī)模效應(yīng)，最多的時(shí)候全國有8萬多家房地產(chǎn)企業(yè)。而近幾年，房地產(chǎn)集中度正在逐漸提高。2015年中國千億年?duì)I業(yè)額房產(chǎn)企業(yè)只有7家，無一家達(dá)到3千億；2016年千億企業(yè)達(dá)到了12家，3千億企業(yè)達(dá)到了3家。中國2016年的房屋交易超過15萬億，其中10萬億新房，5萬億二手房，3家3千億房企總和達(dá)到了全國市場總額的約10%，12家千億房企總和占到全國市場總額的約20%。在未來的3-5年，中國將會(huì)出現(xiàn)萬億房企。隨著行業(yè)集中度的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將會(huì)從幾萬家不斷減少，預(yù)計(jì)2019年，將大幅減少到5000家以內(nèi)；2023年將不足3000家。更長期來說，會(huì)減少到幾百家以內(nèi)，而全國房企十強(qiáng)將占到全國市場總額的50%。對于大部分地方以及區(qū)域小房企來說，要么破產(chǎn)倒閉，要么被大房企兼并重組，或者成為項(xiàng)目公司。

在房價(jià)高企的今天，雖然新房市場仍然在不斷增長，但是隨著存量房的增多，二手房交易將會(huì)超過新房。同時(shí)，房屋長期租賃將成為一個(gè)趨勢，這就是為什么2017年中國開始大力發(fā)展長租房市場，大型房企都在進(jìn)入這個(gè) 市場。相比美國高達(dá)5000億美元的租賃市場，占到了房屋交易規(guī)模的一半。中國2016年的租賃市場是1.1萬億元，只占整個(gè)房屋市場的7%?？梢?，中國長租房市場的空間非常巨大。預(yù)計(jì)2019年-2021年，中國將有約2億人進(jìn)入租賃市場，租金規(guī)模達(dá)到1.5萬億元；2025年將增長到2.9萬億元；2030年，租賃人口將達(dá)到2.7億，租金規(guī)模將會(huì)超過4.6萬億元。而長租房市場中，尤其適合年輕群體的品牌公寓將占據(jù)租賃市場的半壁江山。

隨著長租房的發(fā)展，必將催生家電的長期租賃市場，當(dāng)然包括二手上門回收，以及翻新改造等市場。這對整個(gè)家電行業(yè)的商業(yè)模式以及產(chǎn)品規(guī)劃等提出了新的要求。家電將更多的考慮設(shè)計(jì)成共享形式，而不再只是私人物品。

全配出租公寓將興起，除了提供居住設(shè)施之外，能夠提供酒店式服務(wù)的長租酒店公寓將更受中高端用戶的喜歡。當(dāng)然還有各種公寓和酒店形態(tài)去滿足從短期到中長期，從普通用戶到中高端用戶的各種需求。中國的年輕一代，會(huì)逐漸向歐美發(fā)達(dá)國家靠攏，不再急于買房當(dāng)房奴，會(huì)更多地選擇長租。年輕的時(shí)候能夠有更好的生活品質(zhì)，同時(shí)又可以集中精力去奮斗。

相應(yīng)地，酒店以及公寓的入住將完全電子化，直接通過網(wǎng)絡(luò)全程進(jìn)行，省去找房，看房以及入住登記和退房等繁瑣事宜。

城市里交通的發(fā)展基本都是跟隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)交通的完善也帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。交通出行的形式越來越多樣，從舊有的公交，地鐵，私家車逐漸到順風(fēng)車，共享單車，租車等變得普及。這都大大擴(kuò)展了人們的出行范圍，對房地產(chǎn)都具有積極的意義。

大城市的學(xué)區(qū)房成為了搶手房，都是當(dāng)?shù)氐母邇r(jià)房，這其中很重要的原因是人們對子女教育的重視。在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，學(xué)區(qū)房具備了天然的優(yōu)勢。不過這種局面其實(shí)是對人才成長的一種束縛。隨著在線教育的興起，是有可能打破這種不均衡的局面的。通過網(wǎng)絡(luò)可以獲得任意最優(yōu)質(zhì)的教育，而不再完全依賴于學(xué)區(qū)房。所以在線教育也是非常有可能改變房地產(chǎn)的某些格局的。

中國的銀行貸款，尤其是個(gè)人貸款，大都流入了房貸，可見房地產(chǎn)與金融密切相關(guān)。但是目前的房地產(chǎn)貸款主要還是銀行貸款，這正說明了金融在房地產(chǎn)行業(yè)還有大量的發(fā)揮空間。房地產(chǎn)眾籌作為一種新的金融形式正開始發(fā)展，而房地產(chǎn)基金目前是非常好的發(fā)展機(jī)遇期。房地產(chǎn)囤積了大量資金，所以通過金融的方式盤活資產(chǎn)也將是非常廣闊的一個(gè)市場。

4. 科技： 大數(shù)據(jù)，機(jī)器人，3D打印，物聯(lián)網(wǎng)，虛擬現(xiàn)實(shí)，無人駕駛

相對來說，房地產(chǎn)似乎是傳統(tǒng)的行業(yè)，離科技較遠(yuǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到了幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈可謂是非常長的。房地產(chǎn)還是應(yīng)用了不少科技的，所以房地產(chǎn)才會(huì)發(fā)展如此繁榮。當(dāng)然，隨著科技的日新月異，特別是當(dāng)前的新科技層出不窮，處于第二次信息革命的起始階段，所以房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)更多的受到科技的影響。

大數(shù)據(jù)讓房地產(chǎn)的前期規(guī)劃，施工監(jiān)理，營銷策劃等效率提高，大大減少房地產(chǎn)調(diào)研員和分析員的工作量。當(dāng)然，大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)的應(yīng)用還只是剛開始，今后的應(yīng)用會(huì)更加的普及。

機(jī)器人目前在工業(yè)上應(yīng)用多些，而在房地產(chǎn)行業(yè)基本沒有應(yīng)用。但是5-10年內(nèi)，機(jī)器人發(fā)展更加的成熟，預(yù)計(jì)在施工監(jiān)理，營銷接待等可以進(jìn)行應(yīng)用。

雖然建筑3D打印機(jī)已經(jīng)面市了，并且打印出了建筑。但實(shí)際上3D打印目前只能打印墻體，并無法打印整個(gè)房屋，而且只適合打印幾層。預(yù)計(jì)5-10年內(nèi)，3D打印建筑也只會(huì)在低矮層房屋建筑中得到應(yīng)用，但估計(jì)難以大面積普及。

物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，萬物互聯(lián)，與每個(gè)人息息相關(guān)的房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。當(dāng)然物聯(lián)網(wǎng)的普及要等到5年之后了，到時(shí)可以大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營效率。

虛擬現(xiàn)實(shí)目前在游戲，電影，旅游等方面有所應(yīng)用，而進(jìn)入大眾生活預(yù)計(jì)是5年之后了。到時(shí)虛擬現(xiàn)實(shí)可以廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售展示等。當(dāng)然，長期來說，虛擬現(xiàn)實(shí)發(fā)展成熟普及之后，會(huì)改變每個(gè)人的生活和工作模式，估計(jì)到時(shí)出行的頻率也會(huì)降低了，所居住的地段也就沒有現(xiàn)在這么重要了，房地產(chǎn)的格局也會(huì)有比較大的改變。

據(jù)報(bào)道，完全無人駕駛汽車在2020年面市，不過應(yīng)該也是少量應(yīng)用，真正普及應(yīng)用需要10年以上，而逐漸替代市面上的汽車更是需要20年以上了。這也都有賴于車聯(lián)網(wǎng)，5G，人工智能，大數(shù)據(jù)等技術(shù)的成熟，加上道路交通設(shè)施的配套完善。而當(dāng)無人駕駛普及之后，更多的人會(huì)選擇居住在空氣和環(huán)境更好的城市郊區(qū)，而不是擁擠吵鬧的市區(qū)。房地產(chǎn)將在郊區(qū)會(huì)有廣闊的發(fā)展空間。

5. 應(yīng)用： 配套，主題，共享，旅游，工廠化制作，定制

中國房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，但是并不意味發(fā)展就完善了。就以城市人主要居住的社區(qū)為例，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，社區(qū)除了物業(yè)之外，功能其實(shí)很薄弱，物業(yè)也只是解決非常日常和簡單的問題，例如交水電費(fèi)，房屋維修等。雖然現(xiàn)在很多社區(qū)有了商業(yè)街配套，但畢竟社區(qū)服務(wù)是欠缺的，針對居民生活的衣食住行，教育，醫(yī)療，養(yǎng)老等，社區(qū)配套都有很大的提升空間。例如社區(qū)配套幼兒園；針對居家養(yǎng)老的社區(qū)護(hù)理服務(wù)；滿足居民娛樂休閑需要的社區(qū)活動(dòng)中心等。

目前的社區(qū)除了布局，風(fēng)格的不同，似乎沒有更多的不同。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分，是可以進(jìn)行主題定位的。例如針對單身群體的社區(qū)，針對老年人的社區(qū)，針對科技行業(yè)從業(yè)者的社區(qū)，當(dāng)然相應(yīng)的整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)，布局，配套等等都會(huì)進(jìn)行主題設(shè)計(jì)。

短短1年多時(shí)間，共享單車在中國大中城市迅速普及。隨之，共享充電寶，共享汽車等共享經(jīng)濟(jì)開始大力發(fā)展。近幾年興起的網(wǎng)上短租房實(shí)際上相當(dāng)于是共享住房了。而中國目前正在發(fā)展長租房市場，有理由相信，共享會(huì)是房地產(chǎn)的一個(gè)重要發(fā)展方向。

雖然房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了30多年，是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營效率并不高，仍屬于勞動(dòng)和資金密集行業(yè)。發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已超過了70%，而日本更高達(dá)90%，而中國目前的住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，處于起步和試點(diǎn)階段。房屋其實(shí)也如商品般，是完全可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，部件工廠規(guī)?；a(chǎn)，然后現(xiàn)場施工裝配的，這樣可以大大減少勞動(dòng)力以及縮短施工周期。

現(xiàn)在的房屋都是建完之后，購房者再進(jìn)行購買，只能進(jìn)行樓盤和有限的戶型的選擇，是沒有任何其它自主權(quán)的，顯然這是無法完全滿足購房者的需求的。在將來，會(huì)有更多的人希望自己設(shè)計(jì)戶型，選擇合適的社區(qū)布局和配套等，開發(fā)商會(huì)更多的考慮購房者的需求。當(dāng)然，通過大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)能夠更好實(shí)現(xiàn)這些。尤其對于別墅等，購房者完全可以進(jìn)行房屋的定制。

6. 感知： 恒溫，靜音，輕質(zhì)化，模塊化，移動(dòng)，節(jié)能

房地產(chǎn)最終滿足的是人們居住的需求，當(dāng)然需要從六感上讓人感覺舒服開心。冬天和夏天我們都需要用空調(diào)，因?yàn)槎湎臒?。那么如果房屋是恒溫是不是就舒服多了呢。住在城市里面的人，尤其是鬧市區(qū)的人，會(huì)覺得太過喧囂，如果房屋能夠起到靜音的效果就可以解決這個(gè)問題了。對于臨時(shí)搭建或者低矮的房屋，用鋼筋混凝土顯得勞師動(dòng)眾了些，現(xiàn)在已經(jīng)有了迅速搭建的房屋，這種房屋很輕質(zhì)化，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的應(yīng)用。這種輕質(zhì)化的房屋很多部件是工廠里面生產(chǎn)好的模塊，然后現(xiàn)場組裝的，所以效率很高?？梢姺课莸哪K化可以大大提高建筑效率。如果在這種房屋下面裝上輪子，這樣房屋就可以隨意移動(dòng)了，不必固定在一個(gè)地方，當(dāng)然房車其實(shí)也可以認(rèn)為是移動(dòng)的房屋。隨著薄膜太陽能技術(shù)的成熟和普及應(yīng)用，房屋大面積采用后是完全可以實(shí)現(xiàn)能源的自給自足的，將變得更加的節(jié)能環(huán)保。