一份《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（下稱“55號(hào)文”）印發(fā)，一張涉及8個(gè)部委的調(diào)控網(wǎng)就此鋪開，這是一篇將歷時(shí)3年，劍指房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的檄文。

發(fā)布前一天，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在一個(gè)電話會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，他強(qiáng)調(diào)：“要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場(chǎng)亂象。”

55號(hào)文不僅是針對(duì)開發(fā)商，還有住房租賃機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、中介等，其殺傷力或許遠(yuǎn)比目前市場(chǎng)上的解讀還要廣泛、深遠(yuǎn)。

細(xì)細(xì)讀文件，能發(fā)現(xiàn)本輪整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)，有四點(diǎn)不同。

一

一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序涵蓋的范圍不同。

這是第一次部委層面發(fā)文同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的多板塊進(jìn)行整治。以往說到樓市調(diào)控的對(duì)象，首當(dāng)其沖的是開發(fā)商和中介。房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)交易向來是重點(diǎn)整治領(lǐng)域，但這一次，住房租賃、物業(yè)服務(wù)也被囊括進(jìn)來。

對(duì)開發(fā)商而言，從前期拿地、開發(fā)建設(shè)、買賣交易，到定期交付、建造品質(zhì)核驗(yàn)，再到物業(yè)管理服務(wù)，調(diào)控觸角伸向更遠(yuǎn)、更深、更細(xì)處；購房者買房，從貸款資金來源，到是否接收到虛假廣告宣傳，再到交易稅費(fèi)，甚至是租房端，只要與“房”相關(guān)，都在監(jiān)管范疇之內(nèi)。

二

第二個(gè)不同是，此輪整治著力點(diǎn)更側(cè)重于老百姓關(guān)心的買房安家揪心事。

首先是房地塊開發(fā)環(huán)節(jié)，這次主要盯緊了房子的交付，比如交付是否如期、建造質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)如何。

這里不得不提一個(gè)背景，近4年時(shí)間里，住建部層面密集調(diào)控、因城施策的力度，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：中國(guó)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代被畫上句號(hào)，從前攻城略地沖規(guī)模，等待城鎮(zhèn)化紅利帶來房?jī)r(jià)上漲的“躺贏”年代，已經(jīng)遠(yuǎn)去了。

當(dāng)新建住房面積增幅趨于平緩，住房基本供需平衡；當(dāng)房?jī)r(jià)不再徑直上揚(yáng)，生產(chǎn)房子的人開始被市場(chǎng)教育，必須得沉下心來做產(chǎn)品。

怎么解決滲漏、開裂、空鼓這住宅質(zhì)量上的三大通?。恳?，從根源上看，住宅質(zhì)量牽涉開發(fā)企業(yè)、生產(chǎn)者施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等復(fù)雜關(guān)系，基于此，政策制定者更多考慮的是，怎么保證通過經(jīng)濟(jì)合約來約束相關(guān)各方的行為。

北京模式應(yīng)運(yùn)而生。北京是全國(guó)首個(gè)將住宅品質(zhì)寫進(jìn)土地出讓合同里的城市，它不僅在競(jìng)地環(huán)節(jié)把房?jī)r(jià)和地價(jià)鎖定，還要開發(fā)商承諾住宅品質(zhì)，比如節(jié)能環(huán)保低碳、一二三星綠色住宅、裝配式等，防止企業(yè)在無上限的地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)中折損房屋品質(zhì)。誰也不能再把高地價(jià)、房屋限價(jià)作為質(zhì)量問題的借口。

除了交付時(shí)間和質(zhì)量，55號(hào)文還要求，光建一棟棟高樓不行，開發(fā)商得按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)配套設(shè)施。每個(gè)社區(qū)內(nèi)要有基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)、市政配套、公共活動(dòng)空間，步行5-10分鐘到達(dá)幼兒園、老年服務(wù)站等。

其次是房屋買賣環(huán)節(jié)。55號(hào)文里，監(jiān)管部門用了155字點(diǎn)出了多個(gè)違規(guī)行為，全都是約束賣方市場(chǎng)中頻發(fā)的亂象，比如捂盤惜售，囤積房源；協(xié)助購房者套取經(jīng)營(yíng)貸濫加杠桿，避稅，收茶水費(fèi)，捆綁車位銷售、變相漲價(jià)等。幾乎交易環(huán)節(jié)能遇到的“貓膩”，都被點(diǎn)名。

住房租賃環(huán)節(jié)的整頓側(cè)重于規(guī)范租賃企業(yè)的資格，以及“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式等，主要目的是防止長(zhǎng)租企業(yè)暴雷，讓年輕人租好房。

除了市場(chǎng)化租賃房源，僅7月以來，國(guó)務(wù)院、住建部等多部門也推出多個(gè)利好長(zhǎng)租房的政策。7月20日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文強(qiáng)調(diào)要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，增加保障房和共有產(chǎn)權(quán)房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；一周后減稅政策正式出臺(tái)。長(zhǎng)租房面臨的土地成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等障礙正逐步得到緩解。

買房后，下一步就到了物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)的新面孔。這個(gè)與數(shù)以億計(jì)的人們生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，逐漸接受監(jiān)管部門數(shù)把戒尺的丈量。比如公區(qū)收益使用情況、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。

物業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，那么，每一項(xiàng)服務(wù)怎么計(jì)費(fèi)呢？北京在7月27日率先公布了住宅小區(qū)里的計(jì)算公式，即物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。人工、專項(xiàng)服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費(fèi)用等都做了明確的規(guī)定。

55號(hào)文出臺(tái)后，或疊加整體大盤情緒，過于敏感的投資者看到了教育股的“烽火狼煙”，物業(yè)股連續(xù)三日暴跌，有觀點(diǎn)擔(dān)心物業(yè)行業(yè)可能遭遇扼喉式監(jiān)管。

其實(shí)不然。政策對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的支持力度沒有變，55號(hào)文更多是對(duì)市場(chǎng)亂象進(jìn)行規(guī)范，“有序”“有標(biāo)準(zhǔn)”是主要目的。年初十部門發(fā)文也明確給物業(yè)企業(yè)指了方向，物業(yè)要和生活服務(wù)相結(jié)合，嘗試養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域。

智慧社區(qū)、智慧物業(yè)也是政策支持的風(fēng)口。要通過信息化改造，提升物業(yè)行業(yè)的服務(wù)效率問題，提升物業(yè)服務(wù)的便捷性。

三

第三點(diǎn)不同，是本輪整治給出了明確的時(shí)間表，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

8部門內(nèi)部設(shè)置了評(píng)價(jià)考核機(jī)制，省級(jí)住建部門每季度向住建部匯報(bào)進(jìn)展、典型案例和經(jīng)驗(yàn)做法，后者每半年對(duì)各城市整治情況進(jìn)行通報(bào)。整治得力的城市予以表揚(yáng)，否則將進(jìn)行約談問責(zé)。

從房地聯(lián)動(dòng)，到“人地錢房”聯(lián)動(dòng)，8個(gè)部門拉起了一張網(wǎng)。

住建部無疑起牽頭作用，負(fù)責(zé)組織實(shí)施整治；公安部查處非法集資，自然資源部查處未拿證先開工，市監(jiān)局查處虛假廣告，稅務(wù)局查處非法避稅，金融部門查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，網(wǎng)信部門查處網(wǎng)絡(luò)虛假信息等等。

發(fā)改委還有一個(gè)重要的工作，就是匯總房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)信息，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。

如同55號(hào)文中所寫：8部委要“充分運(yùn)用法治思維和法治方式”，科學(xué)謀劃。監(jiān)管部門希望，制定出可供遵守的規(guī)范，目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展，讓老百姓安心安家。

據(jù)多方了解，在十四五期間，有關(guān)部門正探索建立一個(gè)信用監(jiān)管平臺(tái)，無論是開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)信息統(tǒng)統(tǒng)錄入系統(tǒng)中，查處違法違規(guī)行為，視危害程度嚴(yán)重性扣分。

由于全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)多達(dá)近百萬家，監(jiān)管難度非常大。未來，每個(gè)城市可能會(huì)成立自己的住房交易管理服務(wù)平臺(tái)。

如有違規(guī)，無論是開發(fā)商、中介、租賃企業(yè)、物業(yè)公司、金融機(jī)構(gòu)，甚至是自媒體，可能會(huì)面臨約談、停業(yè)整頓等處罰。對(duì)有重大風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，例如逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負(fù)面輿情較多等，將面臨重點(diǎn)監(jiān)管。

四

第四點(diǎn)不同在于，本輪整治是持續(xù)、動(dòng)態(tài)的，目的是要形成制度化常態(tài)化整治機(jī)制。

除了上述整治重點(diǎn)，住建部還將牽頭全面排查問題線索。各城市要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全面排查，形成整治問題清單。還特別提到，對(duì)實(shí)名舉報(bào)的案件要認(rèn)真核實(shí)、逐件處理。

對(duì)照7月22日韓正的講話，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

隨著住房交易結(jié)構(gòu)變化，北上廣深等城市的二手房成交活躍度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新房，中介也已超出了原來傳統(tǒng)意義上的中介，變成了市場(chǎng)的一個(gè)重要參與力量。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京二手房成交超過11萬套，占總成交套數(shù)的7成以上。

中介費(fèi)向誰收，如何收才合理，成為了近期熱點(diǎn)。中介原是一個(gè)提供居間服務(wù)的機(jī)構(gòu)，成交一套房的傭金約2-3個(gè)點(diǎn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也許變化不大，但交易標(biāo)的金額呈倍速增長(zhǎng)。打個(gè)比方，按照10年前的房?jī)r(jià)，成交一套100萬元的房子，2個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)是2萬元；但在如今北上廣深動(dòng)輒千萬起的單套住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬元-30萬元不等。中介費(fèi)或是未來有關(guān)部門出售規(guī)范的方向。