城市更新過(guò)程中，房企應(yīng)注重從“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間更新，更應(yīng)通過(guò)內(nèi)容的整合和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。

房地產(chǎn)頭部企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司近日有關(guān)城市更新的動(dòng)作不斷。據(jù)“上海發(fā)布”公眾號(hào)消息，上海市人民政府與萬(wàn)科在滬簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，將進(jìn)一步深化與上海在城市更新等方面的合作對(duì)接。此前的6月，上海城市更新基金成立，總規(guī)模約800億元。數(shù)家房企參與簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科亦為其中之一。

當(dāng)前，城市更新正成為眾多房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新動(dòng)能。遠(yuǎn)洋集團(tuán)不久前公布的2021年中期業(yè)績(jī)顯示，集團(tuán)已在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域擁有拆除重建、存量盤(pán)活、社區(qū)煥新三種模式。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋已簽約舊改項(xiàng)目近1800萬(wàn)平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市，其中已轉(zhuǎn)化項(xiàng)目共7個(gè)，并已獲取5個(gè)舊改項(xiàng)目。目前共計(jì)4個(gè)項(xiàng)目在售，2022年預(yù)計(jì)推出3個(gè)新項(xiàng)目。

房企參與城市更新有望獲得更多支持。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一，我國(guó)提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。今年以來(lái)，多省市密集出臺(tái)相關(guān)舉措推進(jìn)城市更新。除上海設(shè)立了城市更新基金以外，據(jù)報(bào)道，7月份無(wú)錫市也設(shè)立了城市更新基金，基金規(guī)模達(dá)300億元，專(zhuān)項(xiàng)用于投資無(wú)錫舊城區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)等。此外，廣州、北京等城市也設(shè)立了與城市更新相關(guān)的基金。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，我國(guó)城鎮(zhèn)化正進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段，城市更新是提升城市能級(jí)最重要的舉措，是城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，值得企業(yè)高度重視。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)“兵家必爭(zhēng)之地”。有研究認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

業(yè)內(nèi)人士指出，城市更新項(xiàng)目的一大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)和回報(bào)周期長(zhǎng)，短則幾年，長(zhǎng)則十年以上。這對(duì)房企的融資和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力都是重大的考驗(yàn)。在愿景集團(tuán)董事長(zhǎng)陶紅兵看來(lái)，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目操作過(guò)程中需要和政府、居民同時(shí)打交道，且回報(bào)周期較長(zhǎng)，更適合不想賺“快錢(qián)”的房企。不過(guò)，因?yàn)槲磥?lái)增量越來(lái)越少，房地產(chǎn)企業(yè)更適合向這個(gè)方面轉(zhuǎn)型。

城市更新的過(guò)程中，房企應(yīng)該注重從“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間上的更新，更應(yīng)該通過(guò)內(nèi)容的整合和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中提到，要轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。

經(jīng)歷了過(guò)去城鎮(zhèn)化率的快速提升，我國(guó)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”正向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”邁進(jìn)。摒棄過(guò)去“大拆大建”“高速度、高周轉(zhuǎn)”的固有思維，城市更新更像是“老火慢燉”，對(duì)于房企而言，運(yùn)營(yíng)城市更新項(xiàng)目更應(yīng)耐得住寂寞，“慢工出細(xì)活”。