房子夠住了嗎？如果我們都沉浸在這個問題中，永遠(yuǎn)都出不來，因為這根本就是一個偽命題，房子再多，也永遠(yuǎn)有人覺得不夠住，房子再少也永遠(yuǎn)有人好多套。

01

房子夠住了嗎？官方數(shù)據(jù)公布

首先調(diào)查中有時候聽不到真話，說實話的又可能沒有話語權(quán)，真正低調(diào)的多套房不會說，真正高調(diào)的沒有房也給你吹出花來。再有一類就是他們真不知道夠不夠住，有兩套夠不夠？有人覺得還想要更多才夠住。

總之爭來爭去，難有結(jié)果，不過不管房子是不是真的缺，但在老百姓的心中，住房難確實是實實在在客觀存在的大問題。所以，個體的調(diào)查沒有多大意義。

但是如果是整體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計或許就不一樣了。

8月31日，住建部表示，我國住房發(fā)展取得巨大成就，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。

無疑，從過去幾平米到近40平的城鎮(zhèn)居民人均住房，這是我們快速發(fā)展的見證，是可喜的大好事。但對于39.8平方米大家容易步入3個誤區(qū)。

一個誤區(qū)，房子夠住了，人均都到40平米了。家家戶戶不都得100多平的大房子?。?/p>

另一個誤區(qū)，人均多少都毫無意義，因為一平均誰家都是豪宅。

再有一個誤區(qū)，城鎮(zhèn)居民就是城市所有人，這個一說大家都明白，但不說就很容易忽視。

房子總量也好，人均也好，其實都比較高標(biāo)準(zhǔn)了，但同時我們要知道，城市里還有大量流動人口并沒有統(tǒng)計進去。他們是有住房需求的，多數(shù)沒房，從這個角度，似乎住房還有很大的缺口。

這么綜合看來，幾個極端的誤區(qū)還是要不得的，我們既要承認(rèn)住房取得的成績，同時也要面對現(xiàn)實中存在的矛盾問題。

有報道稱，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。一張幾年前的圖，全球各個國家與地區(qū)的人均住房數(shù)據(jù)對比圖，除了前兩個國家在60平米以上，其他的發(fā)達(dá)國家，都在45平米左右，甚至一些東亞國家人均也就在30多平米。當(dāng)然這個中國的數(shù)據(jù)跟官方的不一致，但相差不太大，中國雖不及前兩個國家，但在東亞國家中已經(jīng)高出很多，基本已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的人均住房面積水平。

這個我就不評價了，每個人心中都有一桿秤，每個人心中也都有一個夠不夠住的標(biāo)準(zhǔn)。我覺得，不管夠不夠住，都無法改變房地產(chǎn)的變革時代來臨。

02

三大巨變預(yù)示傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到盡頭

不管你認(rèn)為房子夠不夠住，其實都改變不了房地產(chǎn)內(nèi)在邏輯的變革。曾有中介大佬說過：“中國人今天已經(jīng)不缺房子了，基本已經(jīng)解決了房子的居住問題。核心問題在于，房子的分布上不夠均勻。我國住宅房屋的供應(yīng)分布和人口地域分布，實際差異是非常巨大的?！?/p>

我覺得這個說到了點上。單純說房子缺不缺意義不大，更大的意義在于哪些人缺，哪些地方缺。

所以，對我們個人而言，似乎被平均的感覺不好受，但是從國家層面講，人均或總量的意義在于可以指導(dǎo)未來的政策決定和規(guī)劃，實際上現(xiàn)在我們看到的或一會我要說到的正是基于這樣的數(shù)據(jù)考量來做的安排。

1、“房住不炒”和“住有所居”決定未來房地產(chǎn)回歸居住屬性。

房子是用來住的不是用來炒的這個定位以及“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”決定了房地產(chǎn)必須更換新的動能，房地產(chǎn)本身，自住和投入雖然二者兼具有之，但過去不可否認(rèn)，被過度投入化了，如今正是對過去的一種糾偏。

房住不炒也好，住有所居也罷，重點都在一個“住”字，還原了房地產(chǎn)的本能屬性，即使用功能。這一變化是從根本上、思想意識上的改變，是一切調(diào)控方向的指南針。

2、不搞“大拆大建”了，從“開發(fā)”到“經(jīng)營”思維轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在國家要求，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷等，推動城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。

這個也不展開了，大家都清楚，尤其是開發(fā)商、購房者，要從過去的思路和邏輯中走出來，迎接新時代的房地產(chǎn)創(chuàng)新模式。

3、存量市場逐漸超越新房市場規(guī)模，讓不動產(chǎn)動起來。

房地產(chǎn)市場從逐漸迎來巨大挑戰(zhàn)和變革。可以看出，不少地區(qū)也開始逐漸對房地產(chǎn)市場所發(fā)揮的作用有了不同的規(guī)劃和認(rèn)識，站在國家重視和傾斜力度看，房地產(chǎn)真的要進入存量房時代了。

有《報告》顯示，未來10年，我國年均新建商品住宅銷售面積約13億平左右，市場交易額長期保持在15-16萬億范圍內(nèi)。二手房交易額將從當(dāng)前的7萬億左右增長到25萬億，逐步趕上甚至超過新房市場交易額。住房租賃市場也將達(dá)到萬億級規(guī)模。

可見，未來存量市場的規(guī)模有多大，這塊大蛋糕不屬于不懂創(chuàng)新和時代變革的人。

03

開發(fā)紅利消失，未來房地產(chǎn)的機會在哪里？

既然房地產(chǎn)迎來了巨變，過去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)行不通了，那是不是意味著房地產(chǎn)所有的機會都沒了？反正指望調(diào)控放松，房價大漲，繼續(xù)炒房的機會很難了。但如果能夠跳出這個思維，或許還能找到一些新時代的房地產(chǎn)發(fā)展機會。

其實機會就在剛才說到的房地產(chǎn)發(fā)生巨變的地方，哪里巨變就意味著哪里需要更新，需要有新的動能來為經(jīng)濟增長添磚加瓦。只有吃透了新時代房地產(chǎn)的定調(diào)和定位，才能真正認(rèn)識到房地產(chǎn)在新時代的機遇。

首先我說，掙快錢掙大錢的幻想最好還是放一放，我們已經(jīng)從追求高速向高質(zhì)轉(zhuǎn)變，你可以發(fā)現(xiàn)，國家是下了多大的決心和力度。教育是大計，但是也因為亂象不惜一切代價要整治，從經(jīng)濟上肯定是損失很大，但為什么也要這么做？

房地產(chǎn)也是如此，已做出承諾，三年實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

因為各種行業(yè)亂象已經(jīng)觸及了我們的根本目標(biāo)底線，與我們的追求不符，必須這么做，沒有別的辦法。

但最新的會議傳遞出的信號是，這并不是新一輪調(diào)控的開始，而更是過去亂象問題的整治。從這個角度來說，未來房地產(chǎn)日子不會太好過，但也不至于太差，因為總量是可喜的，只是分化情況比較嚴(yán)重，高度集中化的程度讓未來競爭更加激烈。

總結(jié)起來，未來房地產(chǎn)還能有以下機會。

1、城鎮(zhèn)化機會，10年窗口期你能抓住嗎？

最新數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，城市數(shù)量達(dá)687個，城市建成區(qū)面積達(dá)6.1萬平方公里。

前不久經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，“眾所周知，中國城鎮(zhèn)化率已高達(dá)63.89%，等到了百分之七八十的時候，城市化增速就放緩了，所以城市大開發(fā)還有最后十年的窗口期。隨著增量的商品房越來越少，房市就會進入存量時代。”

通過任澤平的話，我們可以看到城鎮(zhèn)化發(fā)展還會加速推進，畢竟離發(fā)達(dá)國家的80%還有很大差距，未來至少有2-3億人口要進城。雖然不會像以前，但是依然有很大的空間。無論是不是最后10年，你都應(yīng)該牢牢抓住未來10年的城鎮(zhèn)化紅利。

2、城市更新機會，不僅限于房企的紅利。

城鎮(zhèn)化紅利終究會結(jié)束，畢竟城鎮(zhèn)化程度越來越高，速度會放慢下來。那么城市更新的機會你能抓住嗎？

既然說到不再搞大拆大建，那么一個城市要發(fā)展就必須升級煥新。新時代，改變傳統(tǒng)外延擴張式城鎮(zhèn)化發(fā)展道路已迫在眉睫，急需通過城市更新優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提升城市功能，改善城市人居環(huán)境。

不展開說，單說一個老舊小區(qū)改造或舊城改造，就足以帶動眾多行業(yè)發(fā)展。因此，這也必將成為新時代經(jīng)濟增長點。比如，改造中，建材、停車設(shè)施、電梯等都會有很大的需求。

可能不像開發(fā)賺大錢賺快錢，但是這可是細(xì)水長流的好營生，做好了，機會很大，從向開發(fā)要紅利到向管理要紅利。

3、高質(zhì)量發(fā)展機會，專注品質(zhì)房企脫穎而出。

眾所周知，不僅僅是我們的房地產(chǎn)，整個社會都在從追求高速向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變。高質(zhì)量發(fā)展將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高工藝技術(shù)，提高效率效能，一定會淘汰一批濫竽充數(shù)的房企，從而催生一些匠心精神的大國工匠企業(yè)。

我看好某些做高端住宅的企業(yè)，他們把品質(zhì)和服務(wù)做到了極致，當(dāng)然還有很多不足，但方向是對的。

同時，高質(zhì)量追求也會拉動新的住房需求，特別是改善型購房者。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個高品質(zhì)、多樣化、精細(xì)化的時代，科技、智能、環(huán)保等建筑建材興起。隨著房地產(chǎn)回歸居住屬性，購房者越來越理性，對房子的追求將會更加本真，這對開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)，但也對優(yōu)質(zhì)企業(yè)是個機會。

這一點跟城市更新一脈相承，都是在追求高質(zhì)量發(fā)展階段的新需求。

4、城市群機會，一些三四線城市或遇生機。

我說過，未來房地產(chǎn)發(fā)展的三個方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相輔相成，缺一不可。去年就提出來，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。

城市群的龍頭城市如何發(fā)揮優(yōu)勢？又如何起到帶動和輻射作用？隨著長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展的提速，周邊中小城市的住房需求及軟硬件產(chǎn)業(yè)配套都有一定的機遇。

這樣也會讓一些三四線城市得到生機。

5、存量市場機會，“大居住”服務(wù)平臺崛起。

前邊說到了，房地產(chǎn)正在從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)20多年快速發(fā)展，住宅供不應(yīng)求的局面現(xiàn)已扭轉(zhuǎn)，未來新增住房需求無疑會大幅下降。

根據(jù)全球房地產(chǎn)發(fā)展路徑看，存量房的銷售租賃將逐漸占據(jù)中國住宅市場交易的主導(dǎo)地位。從國家布局來看，未來二手房市場和租賃市場也將大有可為。中國人均居住面積已達(dá)到相當(dāng)高的水平，而未來更大的任務(wù)在于盤活存量、減少空置。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)測表示，2025年左右城鎮(zhèn)新建住房面積的增量將會出現(xiàn)拐點即年增量由持續(xù)上升轉(zhuǎn)向絕對下降。也就是說，城市化空間從規(guī)模擴張正轉(zhuǎn)向存量更新。

事實上，當(dāng)下，中國的二手房交易量占比僅為33%，與發(fā)達(dá)國家相去甚遠(yuǎn)。根據(jù)另一項相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，未來5-10年，新房市場大概維持在8-10萬億、二手房到達(dá)10萬億、租賃3-5萬億、商辦3-4萬億、家居家裝4萬億、物管管理2-3萬億，大居住領(lǐng)域是一個超過30萬億級別的大市場。

甚至在我看來，這個數(shù)據(jù)還顯保守，可能還不止這些。隨著國家政策導(dǎo)向性的延展，很多人的觀念也會發(fā)生改變，將會大幅拉動市場交易活躍。而近年來，國家大力發(fā)展租房租賃，就更為存量市場帶來無限想象空間。

近期鬧得比較歡的是中介的去留，今天不討論，但我想說，隨著市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化，買方的話語權(quán)越來越大。中介本質(zhì)上就是服務(wù)行業(yè)，但過去，粗放式發(fā)展階段，這種服務(wù)并不盡人意，甚至被草莽江湖所取代，市場長時間紊亂，房產(chǎn)中介水平參差不齊。

未來，不僅僅是靠掌握著房源的壟斷權(quán)，更要在市場中占據(jù)提高找房服務(wù)、買房服務(wù)和交易服務(wù)意識，誰能提高找房效率、交易人效，誰就能掌握話語權(quán)，在市場中立于不敗之地。

市場很大，機會也很多，但是行業(yè)正在洗牌，淘汰過去粗制濫造的服務(wù)，迎接新時代精細(xì)化、高效率服務(wù)，為一些賦能行業(yè)、賦能終端需求者、打造最高效房產(chǎn)新生態(tài)的大居住服務(wù)平臺創(chuàng)造了前所未有的機會。

6、鄉(xiāng)村振興機會，農(nóng)村住房也要更新。

近日，國家就提及了農(nóng)村住房長效發(fā)展機制的概念。這是新的提法，也意味著未來在鄉(xiāng)村振興大背景下，農(nóng)村住房更新也將有很大的發(fā)展空間。不展開說了，以后再續(xù)。