?9月底以來，隨著監(jiān)管層頻頻作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，并釋放出一定的積極信號，房地產(chǎn)市場的情緒略有回暖。從證券時報記者采訪的情況來看，部分地區(qū)房貸的放款速度已經(jīng)加快，局部地區(qū)房貸利率有所下調(diào)，房企信貸環(huán)境預(yù)期也會得到一定改善。但這并不意味著房地產(chǎn)相關(guān)貸款會在短時間內(nèi)大面積放開，房地產(chǎn)信貸政策從嚴(yán)基調(diào)難以撼動。

有專家表示，從監(jiān)測的情況來看，目前全國房地產(chǎn)市場暫未出現(xiàn)大面積松動的跡象。個別銀行房貸放款提速，并不代表銀行房貸將全面放松，更不意味著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向。

部分城市房貸

放款周期縮短

“房貸放款加快，目前已經(jīng)有銀行在實(shí)務(wù)操作層面接到了通知，放款周期可以從最嚴(yán)格時候的6個月縮短到1~2個月?！弊C券時報記者近日從中介處收到這樣一條信息。

“二手房按揭貸款相對快了，但是還是慢?！绷硪晃槐本┏枀^(qū)的地產(chǎn)中介告訴證券時報記者，在他看來，北京房貸提速并不明顯，外地主要也是針對較長時間房貸未發(fā)放的城市。

今年以來，隨著“三條紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”發(fā)力，樓市整體呈降溫態(tài)勢。不僅房企融資端持續(xù)承壓，購房者要獲得貸款也并不容易。尤其是進(jìn)入三季度以來，各大銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)都相當(dāng)謹(jǐn)慎，部分銀行放款甚至要等到7個月后。

9月底，央行三天內(nèi)兩次提及房地產(chǎn)，在9月27日召開的央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會，以及9月29日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會上，均提出“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，市場將其解讀為“釋放暖意”。

近期有消息稱，部分地區(qū)房貸的放款速度已經(jīng)加快。有媒體報道，一些省份的銀行已收到放松房貸額度的指導(dǎo)，銀行將按照市場化、法治化的原則給予經(jīng)營困難的地產(chǎn)公司支持，同時按揭額度也會增加。從證券時報記者采訪的情況來看，個別地區(qū)房貸放款確實(shí)有所提速，但并不意味著房地產(chǎn)相關(guān)貸款會在短時間內(nèi)大面積放開，銀行在房貸方面仍受到較嚴(yán)格的監(jiān)管要求。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。不過從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

與此同時，一些城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。成都一位購房者告訴證券時報記者，最近當(dāng)?shù)厥滋追康睦室延兴抡{(diào)，之前“首套”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首套房利率約為5.8%~6%左右，現(xiàn)在已經(jīng)降到5.6%左右了。

10月90城中主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點(diǎn)。這也是年內(nèi)首次環(huán)比下降，市場認(rèn)為這顯示了信貸環(huán)境有所改善。

其中，20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，以及無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

房企信貸環(huán)境望改善

對房企來說，在經(jīng)歷了一段“陣痛期”后，有望迎來一絲“暖意”。市場普遍認(rèn)為，多部門自三季度開始頻繁作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放出一定的積極信號，也在一定程度上提振了市場信心，預(yù)計四季度至明年上半年，房企整體信貸環(huán)境將會得到一定的改善。

東北地區(qū)某國有大行高層對證券時報記者表示，總行會在年初給一級分行一定的貸款額度，針對房地產(chǎn)會有一個細(xì)項(xiàng)，如房地產(chǎn)貸款不超過多少，個人按揭貸款不超過多少，然后按月下達(dá)當(dāng)月具體額度。也會根據(jù)各地的需求狀況在全國范圍內(nèi)調(diào)劑。按目前的導(dǎo)向，涉房貸款額度預(yù)計會適度寬松一下，但總體上不會增加太多。

“現(xiàn)在確實(shí)有房企面臨較大困難，我覺得針對房企的信貸環(huán)境會慢慢調(diào)整，在堅持房住不炒的原則基礎(chǔ)上，支持房企的合理融資需求?！痹撊耸勘硎?。

10月21日，在國新辦發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。此前在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

央行營業(yè)管理部日前在2021年前三季度北京地區(qū)貨幣信貸工作通報會上對下一階段貨幣信貸工作做出部署，要求準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

東興證券房地產(chǎn)分析師陳剛認(rèn)為，雖然政策邊際改善對后續(xù)開發(fā)貸與按揭貸款額度或?qū)⒂幸欢ǔ潭染徍停鹑跈C(jī)構(gòu)的信貸支持大概率也是向部分信用風(fēng)險小的優(yōu)質(zhì)房企集中。貝殼研究院高級分析師潘浩也認(rèn)為，房企在金融端的集中度也在逐年提升且分化明顯，優(yōu)質(zhì)房企一定會有更多的資源傾斜，一些負(fù)債情況較高的房企會付出更高融資成本。

未出現(xiàn)大面積松動跡象

“個別銀行房貸放款提速，并不代表銀行房貸將全面放松，更不意味著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，從監(jiān)測的情況來看，目前全國房地產(chǎn)市場暫未出現(xiàn)大面積松動的跡象。

華南地區(qū)一國有大行人士對證券時報記者表示，今年年初開始，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門開始對轄內(nèi)銀行的按揭貸款和開發(fā)商貸款進(jìn)行管控，有月度調(diào)控要求，每月新增房地產(chǎn)貸款不能超過一定限額，這個限額要求通常會比總行給的額度更嚴(yán)格。該行今年的房貸額度一直比較緊張，且目前并未收到放松的通知。

華東一家股份制商業(yè)銀行行長對證券時報記者表示，目前還未接到正式的按揭額度放開通知，但前幾天當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門統(tǒng)計了應(yīng)放未放貸款的戶數(shù)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對證券時報記者表示，按照市場化、法治化原則對首套房等剛需類信貸有所放松，提高審批速度是可行的，但各個銀行還有自己的貸款的額度的管控。目前針對企業(yè)端的房貸并沒有明顯松動的跡象。受限于房貸集中度管理規(guī)定，更大面積的松動應(yīng)該是在明年初，也就是確定整個授信額度的時候，才可能有明確的信號釋放出來。