概 述

房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)：完善現(xiàn)代財(cái)稅體系，從調(diào)節(jié)收入分配到配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期目標(biāo)是多元的，政策作用重心也出現(xiàn)一定變化。2011年上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)突出調(diào)節(jié)收入分配。隨著2015年下半年地產(chǎn)周期啟動(dòng)，房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、健全地方稅體系的預(yù)期。隨著2020年、2021年的嚴(yán)監(jiān)管加強(qiáng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代財(cái)稅體系的一部分，預(yù)期將起到一定替代土地財(cái)政、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用。

房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模預(yù)測(cè)：稅收規(guī)?？蛇_(dá)1.5至2萬(wàn)億元

海外國(guó)家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細(xì)則不同。海外國(guó)家房地產(chǎn)稅稅制呈現(xiàn)多元化的特征，按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開(kāi)，海外國(guó)家房地產(chǎn)稅大體可分為分開(kāi)征收、合并征收與納入征收三類，三類別下的征收對(duì)象、征收范圍、稅率也不盡相同。

房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模：OECD國(guó)家平均約為GDP的1.6％、財(cái)政收入的5％。房地產(chǎn)稅GDP占比與各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正向關(guān)系，發(fā)展中國(guó)家墨西哥為0.3％，發(fā)達(dá)國(guó)家中人均GDP不足2.5萬(wàn)美元的捷克、斯洛文尼亞等國(guó)不足1％，美國(guó)、英國(guó)、加拿大等人均GDP超過(guò)4萬(wàn)美元的國(guó)家在3％左右。同時(shí)經(jīng)濟(jì)體越發(fā)達(dá)稅收占比越高，其中墨西哥、捷克等國(guó)比重不足2％，美英加等傳統(tǒng)聯(lián)邦制國(guó)家占比超過(guò)10％，美國(guó)最高達(dá)11％。

我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收總額預(yù)測(cè)：規(guī)模為1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元。假設(shè)對(duì)所有存量住房進(jìn)行征收，并以房地產(chǎn)市值作為計(jì)稅依據(jù)：若統(tǒng)一稅率為0.5％，房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模約為 2萬(wàn)億元；若對(duì)第二套及以上住房征收累進(jìn)稅，其中二套征1％、三套及以上征2％ ，稅收規(guī)模約為1.5萬(wàn)億元；假設(shè)對(duì)家庭人均建筑面積低于35平米予以扣除，對(duì) 超出部分統(tǒng)一征1％ ，稅收規(guī)模約為1.8萬(wàn)億元。假設(shè)房地產(chǎn)稅僅對(duì)增量部分進(jìn)行征收，即便假設(shè)稅率提高至3％，稅收規(guī)?；蛞膊蛔?000億元，或并不符合其作為地方財(cái)政重要補(bǔ)充的定位。

房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響：不同區(qū)域的政策效應(yīng)不同

利用DID模型分析2011年試點(diǎn)，上海與重慶的政策效應(yīng)并不相同。從政策效應(yīng)的持續(xù)時(shí)效來(lái)看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響周期較短，對(duì)重慶的影響周期較長(zhǎng)。從政策效應(yīng)的影響幅度來(lái)看，2011年當(dāng)年房產(chǎn)稅使得上海房?jī)r(jià)每平米下降了900元左右，約占上海2010年房?jī)r(jià)的6.7％；重慶房?jī)r(jià)則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。2022年即將展開(kāi)的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內(nèi)或?qū)Σ糠殖鞘械姆績(jī)r(jià)帶來(lái)較大下行壓力。

房?jī)r(jià)變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費(fèi)呈負(fù)向關(guān)聯(lián)，但房?jī)r(jià)并不是解釋宏觀增長(zhǎng)的主要變量。利用向量誤差修正模型，顯示房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間呈現(xiàn)正向關(guān)系，但GDP變化是房?jī)r(jià)變化的原因而非其結(jié)果；此外，房?jī)r(jià)上漲對(duì)固定資產(chǎn)投資總體有拉動(dòng)作用，但對(duì)消費(fèi)有顯著的拖累作用。

黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)稅立法與改革工作。2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，上海市、重慶市開(kāi)展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求。2021年10月，第十三屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，試點(diǎn)期限為五年。隨著嚴(yán)監(jiān)管下地產(chǎn)調(diào)整持續(xù)，試點(diǎn)地區(qū)及相關(guān)征稅細(xì)則近期有望向社會(huì)正式公布，本文結(jié)合海外經(jīng)濟(jì)體的具體實(shí)踐，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)變化進(jìn)行總結(jié)梳理，對(duì)房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，并通過(guò)DID模型方法對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅后房?jī)r(jià)的變化做出了定量分析。

一、房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)：完善現(xiàn)代財(cái)稅體系，從調(diào)節(jié)收入分配到配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期目標(biāo)是多元的，政策作用重心也出現(xiàn)一定變化。2010年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，兩個(gè)月后上海、重慶推出了個(gè)人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，從兩地的相關(guān)政策文件及實(shí)施細(xì)則來(lái)看試點(diǎn)重點(diǎn)在于調(diào)節(jié)收入分配。2013年至2015年房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑，但在“3·30新政”以及降準(zhǔn)降息帶動(dòng)下，2015年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，此時(shí)房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是控制房?jī)r(jià)的預(yù)期。隨著2020年下半年以及2021年的監(jiān)管趨嚴(yán)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代財(cái)稅體系的一部分，實(shí)際上將起到一定替代土地財(cái)政、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用。

（一）調(diào)節(jié)收入分配

房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象與稅源具有一定的一致性，因此通過(guò)對(duì)中低收入家庭的減免及稅收優(yōu)惠，或者通過(guò)累進(jìn)稅稅率設(shè)計(jì)起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。比如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅中對(duì)中低收入家庭采取三類稅收優(yōu)惠，一是通過(guò)低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值的方式來(lái)減低稅基，二是對(duì)低收入業(yè)主以8.6％的比例每年直接抵扣一部分個(gè)人所得稅，三是對(duì)為低收入群體建造并出租廉租房的私人公司抵扣聯(lián)邦所得稅。又比如新加坡的房地產(chǎn)稅按照房屋“年值”的高低設(shè)定了差別較大的累進(jìn)稅率。我國(guó)2011年在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收辦法中，也是將調(diào)節(jié)收入分配作為試點(diǎn)的主要政策目標(biāo)，其中上海對(duì)居民新購(gòu)買的第二套及以上住房進(jìn)行征稅，重慶的征收對(duì)象主要是別墅和高檔住宅。我國(guó)后續(xù)將推出的房地產(chǎn)稅大概率會(huì)有一定的稅收減免或者累進(jìn)稅率設(shè)計(jì)。

（二）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。其中稅制是引導(dǎo)資源配置的重要手段之一，通過(guò)在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，可以在需求側(cè)引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)更加理性，在供給側(cè)減少空置房等低效供給（德國(guó)、法國(guó)及日本等國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系中存在住房空置稅），對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以起到相對(duì)直接的調(diào)節(jié)作用，特別是可以起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

（三）配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

完善現(xiàn)行財(cái)稅體制以配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速高增長(zhǎng)伴隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)與房地產(chǎn)投資的快速擴(kuò)張，土地出讓金收入從2010年當(dāng)年的2.8萬(wàn)億增長(zhǎng)至2020年的8.2萬(wàn)億，成為地方政府重要的財(cái)力來(lái)源。此外，土地和房產(chǎn)還是重要的金融抵押品，房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程也是創(chuàng)造大量信用的過(guò)程，金融資源的配置也集中向房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著近兩年對(duì)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)化解以及房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處在深度轉(zhuǎn)型過(guò)程中，因地興企、因地興市的發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴也將逐步降低。在上述背景下，2021年全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，意味著傳統(tǒng)的投資消費(fèi)模式、資源配置方式以及房地產(chǎn)的“金融加速器”作用將出現(xiàn)重大調(diào)整。

二、房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模預(yù)測(cè)：稅收規(guī)模可達(dá)1.5至2萬(wàn)億

由于我國(guó)房地產(chǎn)市值規(guī)模相對(duì)其他經(jīng)濟(jì)體較高，且從征收的政策目標(biāo)上來(lái)看或以房產(chǎn)價(jià)值而非房租作為計(jì)稅依據(jù)，且征收范圍或?yàn)槿看媪孔》?，考慮到部分免征情況下我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模或可達(dá)1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億左右，約占GDP（2020年）的1.5％至2％，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入（2020年）的8.2％至11％左右，從GDP占比來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)?；蚋哂诖蟛糠諳ECD國(guó)家，但低于英美等高收入發(fā)達(dá)國(guó)家。

（一）海外國(guó)家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細(xì)則不同

海外國(guó)家房地產(chǎn)稅稅制呈現(xiàn)多元化的特征。按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開(kāi)，海外國(guó)家房地產(chǎn)稅大體可分為分開(kāi)征收、合并征收與納入征收三類。分開(kāi)征收即為對(duì)土地和房產(chǎn)分別征收，以法國(guó)、德國(guó)等歐洲大陸國(guó)家為代表，其中法國(guó)對(duì)土地租金和房產(chǎn)租金分別課稅，并對(duì)房租實(shí)施累進(jìn)征收。合并征收即對(duì)房產(chǎn)和土地統(tǒng)一課稅，以英國(guó)、韓國(guó)等國(guó)為代表，一般是對(duì)居住用房的地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格征收，其中英國(guó)房地產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值分為8級(jí)，實(shí)施累進(jìn)稅。納入征收是指將房地產(chǎn)稅納入財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行征收，主要為美國(guó)、加拿大等國(guó)家為代表，其中財(cái)產(chǎn)稅屬于地方立法征收的地方稅，各個(gè)地方政府確定的稅率各不相同，一般在財(cái)產(chǎn)價(jià)值的1％以上。

（二）OECD國(guó)家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模：平均約為GDP的1.6％、財(cái)政收入的5％

OECD國(guó)家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模差別較大，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正相關(guān)。鑒于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可得性以及房地產(chǎn)稅的征收類別不同，本處用OECD國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)稅規(guī)模代替房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模（口徑稍有高估但總體可以代表房地產(chǎn)稅規(guī)模，2020年數(shù)據(jù)）。從房地產(chǎn)稅與GDP之比來(lái)看，房地產(chǎn)稅GDP占比與各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正向關(guān)系，人均GDP較低的發(fā)展中國(guó)家墨西哥為0.3％，發(fā)達(dá)國(guó)家中人均GDP不足2.5萬(wàn)美元的捷克、斯洛文尼亞、立陶宛、愛(ài)沙尼亞等國(guó)不足1％，以色列、美國(guó)、英國(guó)、加拿大等人均GDP超過(guò)4萬(wàn)美元的國(guó)家在3％左右。從房地產(chǎn)稅與稅收之比來(lái)看也呈現(xiàn)類似的特征，總體上經(jīng)濟(jì)體越發(fā)達(dá)房地產(chǎn)稅的稅收占比越高，其中墨西哥、愛(ài)沙尼亞、捷克等國(guó)的房地產(chǎn)稅在稅收中的占比不足2％，而美國(guó)、英國(guó)、加拿大等傳統(tǒng)聯(lián)邦制國(guó)家房地產(chǎn)稅在稅收中的占比超過(guò)10％，美國(guó)最高達(dá)11％，主要是由于地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅實(shí)施“以支定收”原則并用于當(dāng)?shù)毓参锲饭┙o，整體房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模相對(duì)較大。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收總額預(yù)測(cè)：規(guī)模為1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元

假設(shè)房地產(chǎn)稅存量征收，我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模占比或高于OECD國(guó)家平均水平。根據(jù)我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)，大概率會(huì)將所有存量房納入征稅范圍并以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，而且會(huì)實(shí)施一定的稅收扣除，這意味著首先需要評(píng)估存量房的大體總市值，并對(duì)稅率及稅收扣除方式做出一定假設(shè)。在市值估計(jì)方面，將百城樣本住宅的當(dāng)前平均價(jià)格，與住房市場(chǎng)化改革以來(lái)商品房新開(kāi)工面積的累積面積（假設(shè)每年平均拆舊率為10％）相乘以簡(jiǎn)單估算，當(dāng)前房地產(chǎn)存量市值約為403萬(wàn)億元左右。從稅率方面，有固定稅率與累進(jìn)稅率兩種方式，根據(jù)央行2019城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)擁有兩套住房的家庭占比為31％，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5％，假設(shè)所有住房征收0.5％，稅收總規(guī)模2萬(wàn)億左右；假設(shè)每套房產(chǎn)面積相近，對(duì)首套住房免征、第二套住房征1％、三套及以上征2％，那么房地產(chǎn)稅稅收總規(guī)模約為1.5萬(wàn)億左右。此外，還可以按照人均住房建筑面積來(lái)進(jìn)行稅收扣除，按照此種方法需要事先獲得城鎮(zhèn)家庭住房面積的分布情況，按照2013家庭金融報(bào)告與2015人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般認(rèn)為按照人均居住建筑面積35平米（接近2019年人均住房建筑面積）作為扣除界限，有約占居住總面積45％的比重屬于應(yīng)稅面積范圍，假設(shè)按照市值1％的稅率征收，則房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模約為1.8萬(wàn)億元。從房地產(chǎn)稅占GDP的比重來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)?；蚋哂诖蟛糠諳ECD國(guó)家，但低于英美等高收入發(fā)達(dá)國(guó)家。

假設(shè)房地產(chǎn)稅增量征收，稅收規(guī)?；蛞蜻^(guò)小而不符合房地產(chǎn)稅的稅收定位。假設(shè)根據(jù)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，僅對(duì)新購(gòu)買的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）進(jìn)行征收，那么稅收規(guī)?；虿蛔?000億元。關(guān)于二手房的交易數(shù)據(jù)，目前僅知2015年至2019年期間，全國(guó)二手房成交量分別為457萬(wàn)套、506萬(wàn)套、430萬(wàn)套、430萬(wàn)套及 426萬(wàn)套，假設(shè)增量環(huán)節(jié)征稅后二手房交易量穩(wěn)定在400萬(wàn)套，并根據(jù)對(duì)數(shù)正態(tài)分布（住房面積的概率密度函數(shù)約服從）模擬得知每套住宅的平均面積在84平米左右，那么每年二手房的購(gòu)買面積約為3.4億平米，約占整個(gè)存量住房面積的12％。再考慮到當(dāng)前每年現(xiàn)房銷售面積或不高于2.5億平米，那么增量住房的市值規(guī)模即計(jì)稅依據(jù)僅為9.4萬(wàn)億，即便假設(shè)稅率提高至3％，稅收規(guī)?；蛞膊蛔?000億元，或并不符合其作為地方財(cái)政重要補(bǔ)充的定位。

三、房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響：不同區(qū)域的政策效應(yīng)不同

從理論上看房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有一定短期內(nèi)的負(fù)面影響，從需求端來(lái)看房地產(chǎn)稅從無(wú)到有會(huì)降低持有房產(chǎn)的邊際收益，從供給端來(lái)看征稅對(duì)象與稅源的部分不一致會(huì)帶來(lái)較低收入者拋售房產(chǎn)從而增加存量供給。從OECD國(guó)家的實(shí)踐情況來(lái)看，人均GDP低于2.5萬(wàn)美元的國(guó)家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模普遍低于GDP的1％，因此不應(yīng)忽略保有環(huán)節(jié)征稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。本節(jié)利用DID模型對(duì)上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響加以計(jì)量分析，以對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)變化形成參考。從房?jī)r(jià)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)影響的角度來(lái)看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要素較多，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間并沒(méi)有簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。

房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的建模思路：運(yùn)用DID模型分析政策效應(yīng)

估計(jì)政策效應(yīng)有多種方法，其中雙重差分法是近年來(lái)最為流行的計(jì)量方法。本文中，選取北京、深圳、廣州三省作為上海的參照組，選取武漢、長(zhǎng)沙、成都作為重慶的參照組，通過(guò)設(shè)置虛擬變量，對(duì)比分析參照組與政策組在政策實(shí)施前后的房?jī)r(jià)變化幅度以及影響時(shí)滯等層面來(lái)衡量政策效應(yīng)。在數(shù)據(jù)選擇方面，主要運(yùn)用2005年至2019年8個(gè)省份的商品住宅銷售價(jià)格作為目標(biāo)變量，并利用人口密度、人均GDP、金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模來(lái)控制省際間的其他差異，其中政策實(shí)施年份為2011年。

（二）模型結(jié)論：房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)對(duì)上海與重慶的影響并不相同

從政策效應(yīng)的持續(xù)時(shí)效來(lái)看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響周期較短，對(duì)重慶的影響周期較長(zhǎng)。首先，DID模型的回歸系數(shù)表明2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的確對(duì)兩省房?jī)r(jià)帶來(lái)了一定負(fù)面沖擊。但是，房產(chǎn)稅對(duì)上海房?jī)r(jià)的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在2011年當(dāng)年，2012年之后上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)與參照組的價(jià)格上漲趨勢(shì)沒(méi)有了差異。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要實(shí)施的前一年，上海的房?jī)r(jià)上漲幅度也因預(yù)期影響不及參照組。房產(chǎn)稅對(duì)重慶房?jī)r(jià)的負(fù)面影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，至少持續(xù)到2015年。

從政策效應(yīng)的影響幅度來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)上海的影響相對(duì)更小。通過(guò)事件分析法進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)，可發(fā)現(xiàn)2011年當(dāng)年房產(chǎn)稅使得上海房?jī)r(jià)每平米下降了900元左右，約占上海2010年房?jī)r(jià)的6.7％左右。重慶房?jī)r(jià)則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。

2022年即將展開(kāi)的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內(nèi)或?qū)Σ糠殖鞘械姆績(jī)r(jià)帶來(lái)較大下行壓力。從前述DID模型結(jié)論來(lái)看，房地產(chǎn)稅征收的當(dāng)年或一兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)有較大的下行壓力，對(duì)人口密度較大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、金融供給充分的城市影響相對(duì)較小且影響時(shí)限較短，對(duì)于人口密度較低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市影響較大且影響時(shí)限較長(zhǎng)。從影響幅度上來(lái)看，考慮到上海、重慶的試點(diǎn)僅對(duì)增量部分、高檔住宅實(shí)施征收，2022年開(kāi)展的新試點(diǎn)或會(huì)擴(kuò)大征收范圍、提高征收稅率，這或會(huì)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)帶來(lái)超過(guò)20％的房?jī)r(jià)下行，房?jī)r(jià)下行幅度也會(huì)影響到房?jī)r(jià)恢復(fù)正常的時(shí)間。

（三）房?jī)r(jià)變化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：房?jī)r(jià)變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費(fèi)呈負(fù)向關(guān)聯(lián)，但房?jī)r(jià)并不是解釋宏觀增長(zhǎng)的主要變量

房?jī)r(jià)上漲對(duì)固定資產(chǎn)投資具有促進(jìn)作用但對(duì)消費(fèi)具有拖累作用，房?jī)r(jià)變化與GDP增速變化并不存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。首先，房地產(chǎn)價(jià)格影響資源配置方向與相關(guān)投資規(guī)模，房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有拉動(dòng)的一面，但同時(shí)房?jī)r(jià)上漲也會(huì)對(duì)其他投資與消費(fèi)產(chǎn)生替代并形成“擠出”效應(yīng)，也具有拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一面。其次，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素是多元的，房地產(chǎn)稅征收與房?jī)r(jià)變化在長(zhǎng)期中也會(huì)通過(guò)投資、消費(fèi)、財(cái)政及金融等多個(gè)渠道影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很難通過(guò)模型假設(shè)所有其他變量不變，僅研究房地產(chǎn)稅或房?jī)r(jià)變化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，因此在理論上，房?jī)r(jià)變化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化之間并不存在簡(jiǎn)單的對(duì)應(yīng)關(guān)系，GDP增速變化反而可能是影響房?jī)r(jià)變化的原因，而非其結(jié)果。從實(shí)際情況來(lái)看，如果將房?jī)r(jià)（百城樣本住宅價(jià)格）、GDP（名義GDP）、社零額、固定資產(chǎn)投資季度數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)后建立誤差修正模型，可以看到房?jī)r(jià)上漲總體對(duì)固定資產(chǎn)投資有拉動(dòng)作用，但對(duì)社零額變化有顯著的負(fù)向關(guān)聯(lián)。通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)進(jìn)一步得知，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間呈現(xiàn)正向關(guān)系，但GDP變化是房?jī)r(jià)變化的原因而非其結(jié)果。